청운의 다락방

청운의 [부동산 이야기] 다락방 (82)

전용주거지역 vs 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 2. 26. 11:30

오늘부터 약 6일간 용도지역 이야기를 해 볼까 하는데요.. 용도지역은 부동산 투자에서 가장 먼저 확인해야 하는 요소들 중에 하나죠.. 부동산이라는게 내 땅이라고 해서 마음대로 할 수 있는 재화는 아님으로.. 어떤 용도지역에 속해있느냐에 따라 이용에 제한이 있기 때문입니다. 오늘은, 이러한 용도지역에서 제1종 전용주거지역, 제1종, 2종, 3종 일반주거지역 이야기를 해 볼까 합니다. 전용주거지역 vs 일반주거지역 - 제1종 전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 설정하는 지역 - 제2종 전용주거지역 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 설정하는 지역 - 제1종 일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경 조성을 위해 설정하는 지역 - 제2종 일반주거지역 : 중..

일반 건축물대장 인터넷 발급 방법

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 2. 18. 13:17

오늘은, 간단하게.. 일반 건축물대장 인터넷 발급 방법에 대해 알아볼 텐데요.. 일반건축물대장의 경우 구청(군청) 등에 방문하셔서 발급받아도 되지만, 적은금액이지만 수수료가 드니까요.. 인터넷으로 발급 받는게 좋습니다.(일반건축물대장 인터넷 발급시 수수료는 없습니다.) 발급 가능한 사이트는 안전행정부에서 운영하는 민원24를 활용하시면 되겠습니다. 검색포탈에서 민원24 검색후 => 중앙의 '건축물대장등 초본 발금(열람)신청' 클릭~~ 본인의 정보 입력 후 개인정보 수집등에 대한 동의 후 다음 발급받고자 하는 부동산의 소재지 등을 입력 후 '대장종류'를 일반으로 선택 민원신청후 처리 -> 문서출력 버튼 클릭 후 프린팅~ 참고로, 건축물대장에 대해서 알아둬야 할점은.. 건축물대장이 등기부등본(등기사항전부증명서..

토지 대지지분 계산법

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 2. 6. 08:14

오늘은, 비교적 짧은 포스트로.. 대지지분 계산법에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 부동산 매매나 법원경매에 있어서, 자칫 실수할 수 있는 부분이 바로 잘못된 대지지분 계산 입니다. 대지지분은 부동산의 가치를 결정짓는 아주 중요한 부분이기 때문에.. 좀더 세심하게 살펴볼 필요가 있죠.. 분모가 다른 경우도 많다. 토지 대지지분 계산법 등기부를 보면, 간혹 토지면적과 대지지분의 분모가 다른 경우가 종종 있습니다. 이런경우, 분자의 대지지분이 실제 내 대지지분이라고 착각하기 딱~~ 좋죠.. 예를들어.. 실제 등기부상 토지면적이 50㎡인데, 등기부상 대지면적은 10/25(25분의 10) 이런 식입니다. (뭐.. 실제로는 소숫점 이하까지 있는 경우가 절대다수이지만.. 계산의 편의를 위해 요렇게 예를 들어봅니..

권리금이란? 운에 맞길 수 밖에 없는 현실의 벽

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 2. 5. 07:19

오늘은, 권리금이란 무엇이고.. 권리금의 문제점에는 무엇인지에 관한 글이다. 예전에, 권리금의 종류에 대한 이야기를 한 적이 있기도 하지만.. 권리금은 현재 아무런 보호장치가 없는 보증금 성격의 금전이다. 권리금을 보호해 주려는 여러 노력들이 있었다는 점은 분명하나.. 결과적으로, 법적으로 아무런 보호장치가 없다. 단순히.. 운에 맞길 수 밖에는 없는.. 현실적인 벽이 있는게 바로.. 권리금이다. [관련포스트 링크] 권리금이란? 영업, 시설, 바닥 권리금 : http://darak75.tistory.com/196 권리금이란? 보증금과 다르지만 임차인에게는 전혀 다를 바 없는 목돈 통상, 주택을 임차할 때에는 보증금만 있거나(전세) '보증금 + 월세'(월세)을 지급하게 된다. 권리금은 이러한 일반적인 임대..

부동산 계약시 주의사항, 신분은 꼭 확인하라!

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 1. 20. 14:39

오늘은, 간단히.. 부동산 계약시 주의사항에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 부동산은 거래 단위가 큰 만큼.. 매매계약이든 임대차계약이든 신중하게 임할 필요가 있습니다. 비록, 공인중개사를 끼고 한다고 하더라도.. 전적으로 믿지 마시고, 본인이 확인할 부분은 꼼꼼히 체크하시길 권합니다. 부동산 사고가 났을 때.. 공인중개사는 책임보험으로 어느정도 보상을 해 주기는 하지만.. 극히 작은 소액부동산이 아닌 이상.. 결코~!! 사고 금액 전체를 보상받는 일은 없기도 합니다. 부동산 계약시 주의사항, 신분확인은 기본 중에 기본~! 가장 처음 확인할 사항은 바로.. 신분확인 입니다. 소유자가 나왔을 경우에는 본인의 신분증을 꼭~ 확인하도록 하고, 계약서 상의 주민등록번호와 신분증에 기입되어 있는 주민번호가 맞..

일반 임대사업자 등록 절차와 장단점

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 1. 14. 12:08

오늘은, 일반임대사업자 등록 절차와 임대사업자등록의 장단점에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 임대사업자는 크게 두가지로, 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나뉩니다. 최근에는 임대사업자 등록에 관한 규제가 많이 완화되어서, 오피스텔 한채만 가지고 있어도 주택임대사업자로 등록이 가능하기도 하죠.. 일반임대사업자 등록 절차 일반임대사업자로 등록을 하려면, 가까운 세무소에 방문하시거나 인터넷으로도 간단히 할 수 있습니다. 사업자 등록이라는 것이.. 세제원천이 하나 더 생기는 것이고, 세무적으로 투명하게 수입과 지출을 명기하겠다는 의사표시이기도 하기 때문에, 과세당국에서는 까다롭게 할 이유가 없는 것이죠.. 인터넷으로 할 경우에는, 국세청에서 운영하는 세무관리 사이트인 홈텍스를 통해 하시면 되는데요.. 관련된..

전세 확정일자 받는 방법

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2014. 1. 9. 13:31

오늘은, 간단하게 전세 확정일자 받는 방법과 확정일자의 효력에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 내 소중한~!! 보증금을 지키기 위해서 가장 필수적인 것은? 바로, 점유와 전입신고 및 확정일자 입니다. 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살 수 있고.. 또한, 보증금을 주기 전까지는 나가지 않을 수 있는 권리인 '대항력'을 취득하기 위해서는, 점유(즉.. 집 키를 받는 것이죠..)에 전입신고만 하면 되지만.. 여기에, 내 보증금을 완전히 지키기 위해서는? 꼭~!! 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자란? 전세 확정일자 받는방법 확정일자란, 해당 임대차 계약이 체결됐음을 행정기관이 확인해 주는 절차를 이야기 합니다. 임대차 계약은 개인간 계약이지만.. 여기에 행정기관의 확인을 받아 둠으로서, 법률적 보호 장치..

임차권등기명령신청 서류 및 비용

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 12. 25. 08:29

오늘은, 임차권등기명령신청 서류와 비용 그리고 신청 절차 등에 대해 알아볼 텐데요.. 임차권등기명령신청 제도는, 세입자가 보증금을 돌려받지 못했을 경우 할 수 있는 정당한 권리로.. 그 자체로 집주인에게 압박을 가할 수 있는 수단이 됩니다. 임차권등기명령신청은 내가 가진 세입자로서의 정당한 권리를 유지하면서 집을 비울 수 있을 뿐 아니라.. 여기에, 지연분에 대한 법정이자는 물론이고, 임차권등기명령신청을 하는 과정에서 발생하는 비용도 청구할 수 있기 때문이죠.. 새로운 새입자를 구하지 못했다는 이유로 차일피일 보증금 반환을 미루는 집주인에게 강제할 수 있는 좋은 수단입니다. 임차권등기명령 신청 조건과 효과 그리고 주의사항 임차권등기명령을 신청하기 위해서는 당연히, 계약기간이 만료되어야 합니다. 여기에, ..

지상권 vs 관습법상의 법정지상권

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 12. 13. 10:41

오늘은 지상권과 관습법상의 법정지상권 이야기를 해 볼까 하는데요.. 우리나라는 부동산 법률이 토지와 건물로 양분되어 있죠.. 기본적으로는 토지와 건물의 주인이 같은 경우가 일반적이지만, 이러한 태생적 이유로 소유주가 분리되는 경우들이 발생을 하게 됩니다. 이럴 때 적용되는 것이 바로 지상권의 개념입니다. 지상권이란? 사용 및 수익을 취할 수 있는 물권 지상권은 건물에 적용되는 권리고, 건물주가 토지주의 변경 등에 상관없이 계속해서 해당 건물을 사용 및 수익활동을 할 수 있는 권리를 의미합니다. 일반 임대차 계약의 법률적 성격이 '채권'인 반면.. 지상권은 '물권'이기 때문에, 토지 소유주와 상관없이 연속된 권리를 보장받게 됩니다. 지상권의 경우.. 그 권리 자체가 강력한 측면이 있는데요, 바로 최소 사용..

조심해야 하는 임차권 양도, 세대합가 전입신고

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 12. 10. 06:28

오늘은, 법원경매시 간혹 뒷통수를 맞을 수 있는 세대합가 전입신고와 임차권 양도 이야기를 해 볼까 하는데요.. 세대합가 전입신고의 경우, 법원의 조사과정이 개선되어 이제는 쉽게 알 수 있기는 하지만, 그래도 여전히 실수의 여지가 있기 때문에 조심해야 하는 세입자 현황 입니다. 그리고.. 임차권 양도의 경우에는 표면상으로 알기가 매우 어렵기 때문에 세대합가 전입신고 보다 더 조심해야 하고 말이죠.. 세대주는 상관없다! 세대원 중 빠른사람 기준! 세대합가 전입신고 법원경매에서는 권리자들의 권리 설정 날짜가 매우 중요한 체크사항이죠.. 세입자 역시, 언제 전입신고를 했는지, 말소기준권리 보다 빠른지 늦은지를 꼭 체크하고 넘어가야 합니다. 통상, 세입자의 전입일 체크는 주민등록등본상 전입날짜를 기준으로 판단하게..

담보가등기 vs 소유권이전청구권가등기

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 12. 1. 11:53

오늘은, 법원경매 이야기로.. 경매 참여시 조심해야 할 '가등기' 이야기를 해 볼까 하는데요.. 가등기는 법원경매를 통해서 낙찰받았다 하더라도, 돈 한푼 못받고 돌려줘야 하는 불쌍사가 일어날 수 있는 무서운(?) 등기 입니다. 다만.. 담보가등기의 경우에는 근저당권과 비슷한 성격이기 때문에.. 담보가등기와 소유권이전청구권가등기를 구별할 수 있다면 높은 수익의 가능성도 열려 있습니다. 담보가등기 vs 소유권이전청구권가등기 가등기라는 것은, 순위보전을 위해 임시로 해 놓은 등기를 이야기 합니다. 가등기이에는 여러가지가 있으나, 조심해야 하는 가등기는 소유권이전청구권가등기 입니다. 문제는, 일반등기와 소유권이전청구권가등기가 쉽게 구별되지 않는다는 점이죠.. 소유권이전청구권가등기는 부동산을 매매하였으나.. 당장..

임의경매와 강제경매의 차이

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 11. 28. 09:35

오늘은, 임의경매와 강제경매의 차이점에 대해 알아볼 텐데요.. 뭐.. 부동산을 낙찰받으시려는 분들이라면, 입찰 과정에서의 실무적인 차이점은 없습니다. 임의경매와 강제경매의 차이는 어떠한 과정을 거쳐 법원경매에 나왔는지에 관한 것이기 때문이에요.. 그래도, 권리분석에 있어서 주된 채권의 종류에 약간씩의 차이가 발생을 하니까요.. 상식 선에 알아두면 좋습니다. 강제경매에 붙여지는 등기부에는 '근저당권'이 없거나 근저당권설정자가 경매를 신청하지 않은 물건이니까 말이죠.. ^^ 임의경매와 강제경매의 차이 임의경매는 소송없이, 강제경매는 소송을 통하여 경매에 붙여지는 물건 이라는 차이점이 있습니다. 원래 모든 채권채무는 소송을 통하는 것이 원칙이지만.. 특정한 약속(근저당권)이 있다면, 소송없이 바로 경매에 붙일..

경매 수익률를 결정하는 매각물건명세서 체크사항

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 11. 15. 06:19

오늘은 매각물건명세서 이야기를 해 볼까 하는데요.. 법원 경매에 있어서, 중요 체크사항 중 하나가 바로.. 매각물건명세서죠.. 가장 유심히 봐야 하는 부분은 물론.. 가등기 등의 소유권 관련 등기와.. 유치권 등의 권리행사이지만.. 일반 물건에서, 경매의 수익률을 계산하는데 가장 중요한 부분은.. 임대차 관계와 배당신청 여부를 체크하는 것입니다. 매각물건명세서란? 어디에 있나~~ 매각물건명세서는 세입자의 유무와 세입자가 있을 경우, 해당 임대차 기간은 얼마이고, 계약금액은 얼마인지.. 그리고 가장 중요한, 전입신고와 확정일자를 받았는지가 조사하고, 여기에.. 배당신청을 했는지를 나타내는 문서입니다. 매각물건명세서는 아래의 화면에서 확인하실 수 있습니다. 법원경매정보 사이트 => 사건검색 => 사건번호 클..

용도지역별 건폐율 용적율은 얼마?

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 11. 12. 06:20

오늘은 건폐율 용적률의 의미와 용도지역별 건폐율 용적률에 대해 알아볼 텐데요.. 부동산 투자시, 건폐율과 용적률에 대한 고려는 필수적이죠.. 아시다싶히.. 건축면적과 건물의 층고에 영향을 주는 요소이기 때문에, 수익률에 큰 영향을 미치기 때문이에요.. 이러한 건폐율과 용적율은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 시행령으로 엄격하게 규제가 됩니다. 건폐율 용적율 의미와 계산 방법은? 건폐율은 쉽게말해, 전체 대지 중에서 건물이 차지하는 면적을 이야기 합니다. 만일, 300㎡ 대지 위에, 150㎡의 면적에 건물을 짓게 된다면? 건폐율은 50%가 되는 것이죠.. 건폐율의 공식은 아래와 같습니다. 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 이에 반해 용적율은 건물 내의 모든 연면적에 대한 규제 입니다. 즉, 용적률은 건..

근린상가 경매시 체크사항

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 11. 11. 16:36

오늘은, 근린상가 경매 참여시 고려사항에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 근린상가라 함은.. 주거지역에서 10분 내외의 거리에 있는 상가를 이야기 하는 것으로, 주거밀착형 업종인 슈퍼, 약국, 음식점 등이 활발하게 운영되는 상가를 이야기 합니다. 근린상가 경매는, 일반적인 주택 경매에 '상권'에 대한 꼼꼼한 고려가 필수적임으로.. 좀더 신중하고 세밀하게 접근할 필요가 있습니다. 근린상가 경매의 장단점 근린상가는 대부분 임대소득을 목적으로 경매에 참여하게 되는데요.. 공실이 별로 없는 지역의 근린상가를 고르게 되면, 꾸준하고 안정적인 임대수입을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 우리나라 주택의 경우, 가능하면 전세를 고르려고 하기 때문에.. 상대적으로 임대수익을 올리기가 어려운 측면이 있죠.. 뭐든 수..

뉴타운 도촉지구 재개발 재건축 차이

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 11. 8. 11:24

오늘은 뉴타운과 도촉지구 그리고 재개발 재건축 차이점에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 개발지역에 대한 투자는 큰 수익을 가져다 줄 수 있다는 매력이 있죠.. 하지만, 최근에는.. 개발이 중간에 취소되는 경우도 있고, 과다경쟁으로 인해 수익률이 하락하는 등.. 그 매력이 떨어지고 있기도 합니다. 여기에, 개발 기간까지의 시간이 오래걸리기 때문에, 오랜기간 자금이 묶이기도 하죠.. 그럼에도 불구하고, 부동산 투자에서 개발지역에 대한 투자는 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 가능성이 있다는 것은 변하지 않는 부분입니다. 개발과정에서 부가가치는 당연히 올라가는 것이니까요.. 다만, 예전과는 다르게 입지, 교통 및 자연환경 등.. 미래가치에 대한 부분을 좀더 꼼꼼히 따져볼 필요는 있다 하겠습니다. 비교적..

땅콩주택 가격과 땅콩주택 단점

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 10. 30. 07:29

오늘은 땅콩주택이란 무엇인지 알아보고.. 땅콩주택 가격과 단점 등에 대해 알아볼 텐데요.. 개인적으로는 요즘 부각되고 있는 땅콩주택에 대해 상당히 우호적이고 긍정적인 시각을 갖고 있기는 하지만.. 이게, 무조건 좋은 것은 아니고, 단점도 상당부분 존재합니다. 투자가치로 접근하면 필패의 가능성이 높고, 단지.. 저렴한 비용으로 좋은 환경의 주거공간을 마련하겠다는 생각을 갖고 계신 분들에게 더 적합합니다. 땅콩주택이란? 땅콩주택 가격은? 언론에서도 소개되었던 땅콩주택은.. 미국의 듀플렉스홈(Duplex-Home)이라는 주거형태를 우리나라의 상황에 맞게 적용한 것입니다. 국내의 어느 선구적인 건축가에 의해 적극~ 추진되고 있는 땅콩주택의 주된 특징은.. - 하나의 필지에 두개의 쌍둥이 집을 건축 - 목조주택으..

용도구역이란? 용도구역별 의미는?

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 10. 15. 06:04

오늘은 용도구역 이야기를 해 볼까 하는데요.. 우리나라의 토지는 여러가지 규제장치들이 다양하게 마련되어 있죠.. 아무래도 좁은 국토를 가진 나라이다 보니, 투기적 요소를 방지하고, 국토를 효율적으로 관리하기 위한 노력들이 보태지다 보니 너무 많다 싶을 정도의 규제책들이 있습니다. 용도구역도 이러한 규제책들 중 하나로.. 용도지역 및 용도지구가 정해진 곳에서 좀더 세부적인 관리를 위해 지정하는 것입니다. 우리가 흔히 알고있는 그린벨트(개발제한구역)이 이러한 용도지구의 한 종류입니다. 개발제한구역, 도시자연공원구역 용도지구는 크게 4가지로 나누어 관리되고 있는데요.. 모든 국토에 적용되는 것은 아니고.. 규제의 필요성이 있는 곳에만 선별적으로 적용되고 있습니다. 1. 개발제한구역(그린벨트) 개발제한구역은 크..

야산 및 임야 매매시 주의할 점, 용도지역을 확인하자!

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 9. 19. 06:28

오늘은, 임야 매매시 주의할 점으로 용도지역에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요.. 야산이나 임야의 매매는 우선, 다른 대지나 잡종지를 매매할 때와는 다르게 매우!! 신중해야 할 필요가 있습니다. 자칫, 보전관리지역 등을 잘못 구입했을 경우에는, 영원한~ 보존구역으로 묶임으로서.. 투자의 의미가 거의 없어질 가능성도 있기 때문이에요.. 이러한 지역은, 제값을 받기 힘들 뿐 아니라.. 매매 자체도 잘 되지 않기 때문에.. 본의 아니게, 평생~ 가져가야 하는 상황이 발생할 가능성도 있습니다. 용도지역 종류와 임야 매매에 적합한 지역 우리나라는 토지 이용의 목적에 따라 크게 4가지의 종류로 땅을 구분합니다. 바로, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이죠.. 여기서, 임야의 매매로 큰 수익의 가능성..

잡종지란? 잡종지에 건축할 수 있는 것은?

청운의 [부동산 이야기] 다락방 |노을| 2013. 9. 16. 06:58

오늘은 잡종지란 무엇이고, 잡종지에 건축할 수 있는 것들에 대해 알아볼 텐데요.. 잡종지는 부동산 투자자들에게 가장 매력적인 지목으로 여겨지기도 하는데요.. 잡종지의 경우, 거의 제한없이 건축이 가능하기 때문입니다. 하지만.. 많은 형태로 변경이 가능하다고 해서, 꼭!! 최대의 이익을 주는 것은 아닙니다. 이점은 알아두고 접근해야 겠습니다. 잡종지란? 다른 지목에는 속하지 않는 기타의 땅 우리나라는 토지를 지목으로 지정해서 토지의 용도를 구분하고 있습니다. 가장 대표적인 지목이 '대지'죠.. 대지의 경우에는 주택, 점포, 극장 등등 영구적 건축물이 점유하고 있는 땅이나, 접해있는 땅으로.. 투자의 관점에서 잡종지와 더불어, 가장 안전(?)한 지목 중 하나입니다. 반면.. 임야나 전(밭)이나 답(논)의 경..

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