원상회복의무는 항상 적용되는 것이 아니다!

자영업 시장은 참 치열한 그런 시장이죠.. 부푼 꿈을 안고 많은 비용을 들여 인테리어도 하고 부속물도 설치하며 기계를 들여놓아 가게를 오픈했어도 1년 안에 30% 10년 안에 70%가 폐업하게 되는게 바로 자영업 시장의 현실입니다.

 

이러한 자영업 사장님들을 괴롭히는 것 중에 하나가.. 바로, 임대인과의 계약관계 입니다. 특히, 처음 가게를 오픈하기 위해 설치한 각종 부속물과 인테리어 설비에 많은 돈을 썼음에도, 임차인에게는 원상회복의무 의무가 있기 때문에 철거하는데 또 이중의 돈이 들어갑니다.

 

하지만, 이러한 원상회복의무는 항상 적용되는 것이 아니라.. 때때로 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 상황들이 존재를 합니다. 물론, 이러한 매수청구권의 행사는 매우 제한되지만 가능한 것들은 임대인에게 판매하는 것이 손실을 조금이라도 줄이는 길일 것입니다.

 

 

원상회복의무만 있는 것이 아니다. 부속물매수청구권도 있다.

 

일반적으로 상가임대차 계약서에는 원상회복의무 조항이 항상 빠지지 않고 있습니다. 상가라는게 그 특성 때문에 많은 시설투자가 이루어질 수 밖에 없는데 계약이 만료되어 나가게 될 경우에는 이를 원래의 상태로 복구시켜 놔야 하는 것입니다. 오랜기간 영업을 하고 수익을 냈다면 이러한 원상회복의무를 이행하는데 별 어려움은 없을 것입니다.

 

하지만, 1년도 안되 폐업하는 가게에서 이러한 원상회복의무 이행을 위한 이중의 비용투입은 상당히 부담스러울 수 밖에는 없는 것이죠.. 이에따라, 이러한 원상회복의무를 이행하는 것에 대하여 임차인과 임대인간의 분쟁은 상당히 많은 수준으로 발생하고 있습니다.

 

그런데..

 

임차인은 원상회복의무도 있지만, 부속물매수청구권도 있다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.

 

예를들어 보죠..

 

상가를 임차한 A씨가 기존의 낡은 출입문을 개선시켜 깔끔한 강화유리 문을 달고 여기에, 보안을 위해 셔터까지 설치했다면? 이것까지도 원상회복을 해야 할까요? 상식적으로 이는 상가의 가치를 올리는 것이기 때문에 건물주에게도 이득이 되는 부분인 것입니다.

 

결과적으로, 건물의 가치를 올리는 부속물들의 경우에는 임차인이 임대인에게 해당 부속물을 매수하라고 청구할 수 있는 권리가 있는 것입니다. 이는, 임차인의 권익을 보호함과 동시에 사회적 비용을 줄이는데 기여하는 조항인 것이죠..

 

다만..

 

이러한 부속물매수청구권은 매우 엄격한 잣대로 적용된다는 점은 임차인 입장에서는 다소 아쉬운 부분입니다.

 

기본적으로 우리 법은 상대적 약자에게 유리하게 해석하는 경향이 있는데..(편면적 강행규정 외) 기본적으로 부속물매수청구권은 임대인이 매수할 의사가 없음에도 의무적으로 매수해야 하는 것이기 때문에 자칫, 임대인의 자유로운 매매의사 표현에 대한 권리를 침해할 여지가 있는 것입니다.

 

이러한 이유로, 부속물매수청구권은 매우 엄격한 기준에 의해 적용되는 것입니다.

 

 

어떠한 경우에 적용될 수 있을까?

 

그렇다면, 원상회복의무로서 철거의 대상이 아닌 부속물매수청구권으로서의 매각대상인 부속물은 어떤 경우에 적용될 수 있을까요? 우선, 직관적으로..

 

상가의 객관적 가치를 높여주는 부속물

 

이런 관점에서 바라보면 대부분 원상회복의무가 적용되는지 아니면 부속물매수청구권이 적용되는지를 대략적으로 가늠할 수 있으며.. 거의 틀림없이 맞출 수 있습니다.

 

관련 법 규정을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권)

 

① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.

 

② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

 

그런데, 이 조항이 너무 포괄적이죠.. 어떤 경우에 매수가 되고 안되고는 사실.. 정확한 규정이 나와있지는 않습니다. 다만, 이런류의 분쟁은 자주 일어나는 사안이기 때문에 관련 판례가 많이 축적되어 있는 편입니다.

 

결과적으로..

 

우리 법원이 견지하고 있는 부속물매수청구권의 대상은 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다.

 

- 건물의 객관적 가치를 높여주는 부속물일  

- 법률적으로 인정할 수 있는 부속물일 것

- 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건 일 것

- 또는 임대인으로부터 매수한 부속물일 것

 

임차인 입장에서 보자면 매장의 구조를 크게 변경하거나 비싼 돈을 들여 투자하는 부속물일 경우에는 임대인의 동의를 얻어 설치하는 것도 향후 계약 해지시 원상회복의무에서 벗어날 수 있는 하나의 방법이 될 수 있습니다.