상업용 부동산 감가상각은 수정해야 한다!

오늘은, 어제에 어어 상업용 부동산 가치평가 방식에 관한 이야기를 해 볼까 한다.

 

어제도 이야기 했지만 빌딩 등의 상업용 부동산의 경우에는 건물의 가치를 정확하게 평가하는 과정을 거치는 것이 바람직 하며, 신축 상업용 부동산이 아니라면 건물 가치 평가의 핵심은? 바로 감가상각을 제대로 평가하는 것이다.

 

기업회계 방식으로 '원가/내용년수'로 계산했다가는 상업용 부동산의 가치가 고평가 된다는 점!! 우선 강조해 본다.

 

 

원가법에 의한 상업용 부동산 가치평가와 재조달원가 개념

 

상업용 부동산의 가치평가는 흔히 원가법을 적용하여 산출한다. 원가법이란 해당 상업용 부동산을 재조달(다시 짓는 행위) 하는데 들어가는 원가를 산출해 여기에 조사시점의 감가상각을 고려하여 가치를 평가하는 것이다.

 

즉, 해당 건물을 다시 짓는다는 가정을 할 때 들어가는 재조달원가를 산출하고 여기에 감가수정액을 감안하여 상업용 부동산의 가치를 평가하는 것이다.

 

상업용 부동산의 건물 가격 = 재조달원가 - 감가수정액

 

여기서..

 

재조달 원가의 경우 다시 세부적으로 두가지로 나누어 볼 수 있는데 바로 '복조원가(復造原價)'와 '대치원가(代置原價)' 이다. 복조원가는 비교적 최근에 건축된 상업용 부동산의 건물가치를 평가하는데 적합하고 대치원가는 비교적 오래된 건물에 적합하다.

 

- 복조원가 : 해당 건물과 동일하거나 또는 유사한 재료에 의해 부동산 가격 조사시점 현재 재생산한 경우의 원가

- 대치원가 : 해당 건물과 동일한 유용성을 갖는 부동산을 최신의 재료 및 디자인에 의해 신축할 때 소요원가

 

여기서 재조달 원가의 구성은 일반적인 건축비는 물론이고 부대비용 등을 반드시 고려해야 한다는 점에 유의해야 한다. 견적서상의 건축비용만 재조달원가에 넣어서는 안된다는 이야기 이다.

 

즉, 기본적인 건설비와 더불어 금융비용(이자비용), 건설기간 동안의 토지임대료 상당액, 세금, 감독비용, 기타 지역적 도급계약의 관행에 따른 비용등도 감안해야 한다.

 

 

재조달원가 산출의 두가지 방법

 

이러한 재조달원가의 산출 방법으로는 크게 두가지를 들 수 있다. 우리가 흔히 '평당 얼마' 라는 식으로 계산하는 방법인 단위단가적용법과 세부 자재소요량 등을 계산하여 소요되는 비용을 산출하는 방법인 총가격적산법 이다.

 

전자의 경우 이해가 쉽고 사용이 간편하다는 장점이 있으나.. 정확성이 떨어지기 때문에 처음 상업용 부동산의 감가상각의 수준이나 경제적 가치 등을 탐색하는 단계에서 사용하는게 바람직 하며 실제 건물가치의 평가나 비용산정 등에 있어서는 후자의 방법을 택하는 것이 바람직 하다.

 

아무튼..

 

단위단가적용법은 아래와 같이 적용한다.

 

- [공식] (단위당 표준단가 x 수량) + 부대비용

- [예시] 평당건축비가 200만원인 건물을 1,000평 건축하고 부대비용이 약 1억원 이라면?

   (200만원 x 1,000) + 1억원 = 21억원

 

이에반해 총가격적산법은 모든 비용항목을 세목별로 정리하여 조사하는 방식이어서 상대적으로 정확한 장점이 있으나 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있다.

 

[공식] (자재량 x 단가) + (노동량 x 단가) + 부대비용

 

 

상업용 부동산의 감가상각 평가방법

 

어제 포스트에서도 이야기 했지만 상업용 부동산에 있어서 기업회계의 방식을 적용하면 큰 낭패를 당할 수 있다. 기본적으로 기업회계에서는 최초 취득가액을 기준으로 하지만 상업용 부동산의 경우에는 재조달원가라는 개념이 등장한다. 여기에, 단순히 원가(재조달원가)에 내용년수로 나누어 잔존가치를 평가하는 것은 큰 오류를 범할 수 있다.

 

상업용 부동산의 경제적 가치는 결국 수익을 창출하는 능력에 따라 달라지는 것임으로 이러한 경제적 요인을 반드시 고려해야 한다. 상업적 가치가 없어서 철거해야 한다면? 해당 건물은 가치가 아예 없는 것이다.

 

이러한 이유로..

 

상업용 부동산의 감가상각 평가는 기본적으로 기업회계와 비슷한 내용년수법을 적용하되 여기에 '관찰감가법'을 적용하여 건물의 가치를 재평가 해야 한다.

 

[내용년수법]

 

- 감가액 산정 : 재조달원가 / 경제적 내용연수

- 감가누계액 산정 : 매년 감가액 x 경과년수

- 적산가격 : 재조달원가 - 감가누계액

 

관찰감가법이란 기본적으로 내용년수법으로 계산된 건물의 가격에서 건물에 대한 관찰결과를 반영하여 감액요인을 빼는 것을 의미한다.

 

관찰감가법에서 특히 신경써야 할 부분은..

 

당연히 경제적 가치감소의 부분으로 토지와 건물간 균형이 맞지 않아 발생하는 기능적 감가는 물론이고 상권과의 부조화로 인한 경제적 가치 저하 등을 봐야 한다. 이러한 부분들은 내용년수법으로는 산출할 수 없는 부분이기도 하다.

 

오늘은 상업용 부동산의 가치평가에 관한 이야기를 해 봤는데.. 상업용 부동산은 일반 주거용과는 다르게 좀더 세심한 접근이 반드시 있어야 하겠다. 자칫, 잘못된 평가로 큰 손실을 볼 수 있는 분야가 바로 상업용 부동산이니 말이다.