중소형 빌딩 투자 기본 상식

오늘은 중소형 빌딩 투자 이야기를 한번 해 볼까 한다.

 

빌딩 투자는 대부분 상업용 부동산 이라는 특징을 가지기 때문에 가장 유의해야 하는 부분이 매매 대상 빌딩의 가치를 평가하는 것이다. 주거용 건물의 경우에는 어느정도 시세가 명확하게 형성되어 있지만 상업용 건물의 경우에는 작은 차이에도 가격 편차가 심하게 난다.

 

특히, 중소형 빌딩 투자에서 유의해야 할 점은 '건물' 부분의 감가상각이다.

 

 

빌딩 투자를 위해 고려해야 할 것들

 

빌딩 투자의 주요한 특징으로는..

 

중소형 빌딩이라 하더라도 빌딩 투자는 큰 규모의 자금을 쏟아야 하고 독립된 소유권이 거래된다는 점이다. 여기에 다양한 용도로 사용이 가능하며 크게 토지와 건물로 나누어 생각해 봐야 한다.

 

그리고, 빌딩은 매입 후 유지관리에도 많은 비용이 들어가는 특징이 있는데 따라서, 자본적지출에 대한 대비가 있어야 하고 매입 시에는 기본적으로 건물 부분의 감가상각을 적절하게 평가하는 과정이 필요하다.

 

빌딩 투자 초보자들이 흔히 당하는(?) 것이..

 

바로, 건물의 감가상각을 제대로 하지 못해 건물의 가치를 고평가 하는 것이다. 감가상각을 건물의 재조달원가(다시 지을때 투입되는 건축비용 및 부대비용)와 내용연수를 산출해 1/n 하는 방식으로 계산하기 쉽다.

 

하지만, 이는 건물의 물리적 감가상각을 평가하는데는 적합할 지 모르지만 빌딩은 결국 수익형 건물임으로 경제적 감가요인을 고려해야 하는 것이다.

 

 

빌딩의 감가요인 네가지

 

빌딩의 감가 요인은 아래의 네가지를 들 수 있는데, 이 중에서 물리적 감가요인은 가장 빌딩의 내용년수를 길게 만드는 요인이 된다. 즉, 물리적 요인만을 고려할 경우 건물의 가치가 고평가 되는 것이다.

 

- 물리적 요인 : 부동산을 이용함으로서 생기는 마멸 및 파손 등 물리적 요인

- 기능적 요인 : 설계불량, 건물과 부지와의 부적응, 형식의 구식화 등 기능적 진부화 요인

- 경제적 요인 : 지역상권의 쇠퇴, 해당 부동산과 인근 환경과의 부적합성

- 법률적 요인 : 소유권 하자, 등기의 불완전, 기타 지역지구제 등의 법률 위반 사항

 

기업회계에 밝은 분들도..

 

흔히 빌딩의 감가요인 중에 물리적 요인만을 고려하는 경향이 있는데, 빌딩 투자에서 경제적 요인을 고려하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있다. 만일, 해당 빌딩과 주변지역과의 부적합성으로 철거하는게 좋다는 판단이 된다면? 경제적 요인을 감안한 해당 빌딩건물의 잔존가치는? 결국 '0'원이 되는 것이다.

 

빌딩의 가치평가는 기본적으로 기업회계의 원가법을 적용하더라도 그 밖의 기능, 경제, 법률적 감가요인도 감안하여 평가되어야 하는 것이다.

 

오늘은 간단하게 중소형 빌딩 투자시 기본상식에 관한 이야기를 해 봤는데.. 오늘에 이어 내일은 구체적은 빌딩 가치평가 방식에 대해 알아보도록 한다.