분양권 전매 절차 및 유의사항

오늘은 예고한 대로 분양권 전매 절차에 대해 알아볼 텐데요..

 

어제도 이야기 했지만 분양권 전매는 매수자의 입장에서 여러가지로 유리한 측면이 꽤 있는 거래입니다. 다만, 등기 전 부동산 물건에 대한 거래라는 측면에서 그 리스크도 상당하죠..

 

집 자체만 보지 마시고.. 분양권 전매를 할 때에는 거래 리스크 관리를 잘 해야 하겠습니다. 부동산 사무실.. 너무 맹신하지는 말자고요~! 결국 내 돈을 지키는 것은 스스로 해야 하는 것이니까요.. ^^

 

 

[관련 포스트] 분양권 거래의 장단점 : http://darak75.tistory.com/851

 

 

분양권 전매 절차 및 분양권 조사단계에서의 체크사항

 

분양권 거래는 기본적으로 정당하게 분양권을 취득한 사람과 거래를 해야 합니다. 여기서 말하는 정당한 권리자라 함은 분양에 당첨되어 계약금을 지불한 사람을 이야기 합니다.

 

아무튼, 분양권 전매 절차는 크게 다섯단계로 나누어 볼 수 있겠습니다.

 

분양권 조사 -> 분양권 전매 계약 체결 -> 채무인수(은행대출 등) -> 계약서 검인 -> 명의변경 및 잔급지급

 

분양권을 구매하시려는 분들은 기본적으로 아파트를 볼 때 체크해야 하는 사항(환경적 부분, 건물 자체의 부분 등) 외에도 추가적으로 아래의 사항도 함께 체크를 해야 하겠습니다.

 

특히..

 

유의해서 봐야 할 부분이 중도금 등의 연체여부와 더불어 가압류 등이 걸려있는지를 체크하는 것입니다. 이 부분은 분양사무실을 통해 확인하실 수 있습니다.

 

1. 분양계약이 적법하게 체결 되었는지

2. 분양자의 사업능력과 신용도 확인

3. 매도인이 보유한 분양권이 적법하게 존재하고 있는지 확인

4. 중도금 등을 연체하여 연체이자가 발생하지는 않았는지

5. 계약금 및 중도금에 대한 가압류가 걸려있지는 않은지

6. 융자의 승계가 가능한지 여부와 그 절차

7. 분양권 명의변경 가능시점

8. 분양권 명의변경을 위한 절차

9. 특별분양된 아파트의 경우 전매금지가 되어 있는지 여부

10. 분양권 거래 가격이 시장가격에 비추어 적절한지 여부

 

 

분양권 거래계약, 명의변경, 잔금지급 단계에서의 체크사항

 

원하는 매물을 선택했다면 이제 거래계약을 해야 할 텐데요.. 이때 가장 중요한 것은 실권리자인지를 확인하는 것과 이중매매를 방지하는 것입니다.

 

보통, 실권리자인지 여부는 분양계약서 원본과 계약금 납입 영수증으로 확인을 하죠.. 물론, 이는 기본적인 확인 방법입니다. 다만, 이것만으로는 부족하죠.. 위조의 가능성도 있기 때문이에요.. 따라서, 분양계약서 원본과 납입 영수증 외에 추가로 분양사무실(재건축의 경우 조합사무실)에 문의하여 현재 실 소유자가 누구인지를 반드시 확인해야 합니다.

 

이는 실권리자 여부와 더불어 이중매매를 함께 예방하는 방법이 됩니다. 특히, 계약서 등은 원본서면을 반드시 체크해야 한다는 점을 강조드립니다.

 

사실..

 

나는 꼼꼼히 체크를 해도 분양권 매도자가 제 3자에게 이중매매를 하지 말라는 법도 없죠.. 따라서, 가급적이면 이중매매를 방지하기 위해 계약금과 잔금 사이 기간을 최단기간으로 단축하는 것이 좋습니다.

 

계약 후에 명의변경 및 잔금지급 단계에서는 잔금지급 직전에 다시한번 가압류 가처분을 확인해야 합니다. 분양권 조사단계에서는 없다가 계약 후 불쑥 튀어나오는 경우도 드물지만 있기 때문이죠.. 가압류 및 가처분된 매물의 경우에는 분양회사가 명의변경을 해 주지 않을 뿐 아니라 명의변경을 했다 하더라도 계약이 강제해지 되고 계약금 및 중도금 납부액도 되찾을 수 없습니다.

 

융자금을 인수할 때에는 매도자 및 매수자가 함께 해당은행을 방문하셔야 하며.. 계약서 검인의 경우에는 분양아파트 소재지의 시군구청에서 '분양권매매 계약서'와 '분양계약서' 2가지를 모두 가져가셔서 받으셔야 합니다.

 

잔금일에는..

 

서류등의 미비사항 때문에 시간이 지체되는 경우가 제법 있기 때문에 매수자 및 매도자가 비교적 이른 시간에 만나 함께 업무를 처리하는게 안전하며.. 사전에 필요 서류 등을 점검해야 합니다.

 

잔금을 지급한다는 것은 거래의 완료를 의미하는 것이죠.. 따라서 융자금인수, 계약서 검인, 명의변경 이 모든 것이 완료된 시점에 잔금을 지급하는게 좋으며.. 애초에 계약서에 이 내용을 명기하여 계약하는게 좋습니다.

 

오늘은, 분양권 전매 절차와 각 단계별로 핵심적으로 체크해야 할 부분들 몇가지를 추려 이야기를 해 봤는데요.. 다소 위험할 수 있는 것이 바로 분양권 전매 절차이니까요.. 그 과정과정에서 꼼꼼한 점검을 하시길.. 권해 드리면서, 오늘 이야기.. 이만 줄일까 합니다.