시세를 알기 어려운 땅값, 토지가치 평가는 어떻게?

땅값 시세는 일반 주택에 비해 더 알기가 어려운 측면이 있다.

 

원래, 부동산이라는 것이 같은게 하나도 없는 개별성을 가진 자산인 데다가 땅의 가치와 시세 등에 대한 정보가 매도자에 비해 매수자가 더 적을 수 밖에 없는 정보의 비대칭성이 발생할 수 밖에 없는 자산이기 때문이다.

 

최근에는 과거의 실거래가를 조회할 수 있는 서비스를 국토부에서 제공하고 있기는 하지만.. 여기서 땅값 거래 사례는 제외이다. 따라서, 땅값 시세는 어떠한지.. 그 시세는 땅의 가치에 비해 적당한지는 스스로 판단해 봐야 할 문제이다. 오늘은 이러한 토지가치를 평가하는 부동산학의 거래사례비교법을 소개해 볼까 한다.

 

 

거래사례비교법이란? 적용 절차는?

 

토지 시세를 파악하고 이것의 적정성을 판단해 볼 때 유용하게 활용해 볼 수 있는 부동산학의 이론이 있다. 바로 구입하려는 대상부동산과 유사한 부동산을 선택해 어느정도로 거래되고 있는지를 파악해 보는 것이다. 이러한 거래사례비교법으로 토지가치를 평가하는 사례 숫자가 반복되면 해당 토지에 대한 비교적 정확한 판단이 가능하다.

 

우선..

 

공식은 아래와 같으며, 사정보정 이하(시점, 지역요인, 개별요인, 면적보정)은 퍼센테이지로 나타낸다.

 

비준가격 = 사례 부동산가격 x 사정의 보정 x 시점수정 x 지역요인비교 x 개별요인의 비교

 

참고로 사정보정이라 함은 거래관계자의 특수한 사정에 의한 가격왜곡(특수관계인간 거래, 궁박한 사정 등)을 이야기 하는 것이다.

 

아무튼, 거래사례비교법은 통상적으로 아래의 절차를 따른다.

 

매수대상 부동산의 정확한 조사 > 유사부동산 거래사례 조사 > 사례부동산 조사 및 분석 > 토지가치의 최종 평가

 

결국..

 

거래사례비교법은 공식을 떠나 비슷한 부동산 거래사례를 발굴하고 여기에 두 부동산 간에 차이가 나는 부분을 밝혀내 적용함으로서 적정 가격을 파악하는 방법이라고 할 수 있는 것이다.

 

그 과정과정에서의 주의할 점들이 있으나.. 기본 핵심은 간단한 것이다.

 

 

거래사례비교법 각 과정에서의 유의사항

 

거래사례비교법을 적용함에 있어서 각 단계별로 주의할 점들에 대해 핵심적인 부분을 중심으로 살펴보자면..

 

우선, 가격평가를 해야 할 매수대상 부동산부터 정확하게 파악해야 한다. 가치평가를 하려는 토지도 제대로 모르고 다른 거래사례를 비교한다는게 어불성설이다.

 

토지현황을 파악할 때에는..

 

면적, 규모, 용도를 중심으로 인근지역의 특성과 입지조건 등을 파악해야 한다.

 

다음, 유사성을 가진 토지를 선택하는 과정은 그 어떤 과정들 보다도 중요한데.. 세부적인 보정작업은 스킬적인 부분으로서 정밀하게 다듬으면 되는 것이지만.. 유사지역을 선택하는 것은 이후에 발생하는 모든 작업들을 무용지물로 만들 수 있기 때문에 가장 공들여 발굴해 내야 하는 과정이다.

 

유사성을 가진 지역을 선택할 때에는 지역적 유사성, 동일수급권 내의 지역을 선택하되 해당 지역과 적당히 떨어져 있는게 좋다. 여기서 '적당히'라는 범위가 고민이 될 수 있는데..

 

여기서 말하는 '적당히'란 평가대상 토지 매도자에게 가격산정에 있어서 영향을 주지 않을 만큼 떨어져 있는 곳을 의미한다.

 

토지를 선택했다면? 다음에는 보정작업을 해 나가야 한다. 여기에는 면적, 사정보정, 지역요인 뿐 아니라.. 시점도 보정해야 할 것이다. 시점보정을 하기 위해서는 거래시점의 차이에 그동안의 지가 상승률을 감안해 보정해야 한다.

 

오늘은 땅값 시세를 알기 어려운 토지가치의 평가법에 대한 이야기를 해 봤는데.. 이러한 사례비교법은 실제로 해 보면서 공인중개사사무실 등에서 이야기 하는 매도가액과 비교하는 과정을 계속 거쳐봐야 한다.

 

오늘 포스팅 한 내용들이..

 

조금은 어렵게 보일 수 있는 내용이지만.. 이러한 부동산학에서 이야기 하는 이론적 토대를 가지고 경험이 쌓여가다 보면 자연스럽게 토지가치를 평가하는 스킬과 능력이 올라갈 것이다. 실전이 중요한 것이고.. 이러한 부동산학의 이론은 좀더 체계적으로 부동산 가치평가에 접근하고.. 여기에 빼놓지 말고 검토해야 하는 것들을 체크하게 해 주는 역할일 뿐 더도 덜도 아닐 것이다.