전대차의 개념과 전대차 계약시 유의할 점

오늘은 전대차 계약 이야기를 한번 다뤄보도록 하죠..

전대차 계약이 흔한 것은 아니지만, 요즘에는 하우스메이트 등의 전대차라 해석할 수 있는 공동주거의 형태가 늘어나고 있는 추세죠..

또한..

전대인 입장에서 전대차는 일시적으로 비어있는 임차 부동산을 활용해 임대료를 줄일 수 있는 효과적인 방법이 바로 전대차 이기도 합니다.

전차인의 입장에서는 상대적으로 저렴한 임차비용으로 임대를 할 수 있는 장점이 있기도 하고 말이죠..

다만..

전대차 계약은 임차 물건을 다시 임차하는 행위라는 점에서 여러가지로 제약조건이 따르며 또한 조심해야 할 부분이 있습니다. 있는 전대인과 전차인 모두에게서 말이죠..

여기서, 용어하나 알고가죠.. 임대차계약에서 본인 소유의 부동산을 임대를 주는 사람을 '임대인', 임차료 등을 지급하고 임대인의 부동산을 임차하는 사람을 '임차인' 이라고 하죠.. 여기서 전대차는 임차인이 다시 세를 주는 것이기 때문에 임차인을 '전대인' 이라고 하고, 임차인의 임차인을 '전차인' 이라고 합니다.

전대차의 개념, 전전세와는 다르다.

흔히, 실무에서 전대차와 전전세를 혼용해서 사용하는 경우가 간혹 있습니다만.. 정확하게 따지면 전대차와 전전세는 서로 다른 개념이며 법률적 효력도 서로 다르다는 점에 유의해야 합니다.

이 둘의 가장 중요한 차이점은 집주인의 동의 여부 입니다.

전대차는 기본적으로 부동산 소유주의 동의 없는 계약은 무효이며 부동산 소유주가 본인의 동의 없이 전대차 계약을 맺은 것을 안다면 언제든지 이에 대한 무력화가 가능합니다.

물론..

전대인과 전차인간에 맺은 전대차 계약은 그 자체로 법률적 유효성을 갖는 것이지만.. 전차인이 해당 임차물을 계속해서 사용할 권리는 소멸하게 됩니다.

결과적으로 언제든 집주인은 전차인에 대해 퇴거를 명령할 수 있으며 퇴거 명령을 받은 전차인은 즉시 집을 비워줘야 합니다. 결과적으로 전대인과 전차인간의 계약 자체는 유효하지만 전차인은 보증금 등에서 손실을 봐도 어디에 하소연 할 곳이 없어지는 것입니다.

전차인의 입장에서 가장 유의해야 하는 부분이 바로 이것이기도 하죠..

전전세의 경우, 이러한 전대차와는 다소 다릅니다. 기본적으로 집주인의 동의가 필요하지 않은 임차인의 당연한 권리가 바로 전전세이기도 합니다.

이는..

전전세가 가지고 있는 권리기반이 바로 '등기'이기 때문입니다. 전전세는 임대인과 임차인간에 합의하에 한 '전세권 등기'가 그 바탕이 되는 권리입니다. 결과적으로 전세권을 담보로 하기 때문에 집주인의 동의가 필요없는 계약이 전전세 계약입니다.

그럼에도 불구하고 원 계약기간과 보증금 수준을 넘어서는 전전세 계약을 할 수 없고 전전세 세입자의 귀책사유로 인한 부동산 물건의 하자나 이상 등은 원 임차인이 책임져야 한다는 점은 그 한계점 이기도 합니다.

하우스메이트 계약은?

결과적으로 전대차 계약을 할 때 가장 유의할 점은 집주인의 동의를 받았는지를 확인하는 것이며 이는 전차인이 원 집주인과 통화 등의 방법으로 직접 확인하는게 가장 안전한 방법이 되겠습니다.

또한, 가급적 전대차 계약은 보증금을 많이 걸기 보다는 최소한의 보증금만을 걸거나 월세만 내는 쪽으로 하는 것이 혹시나 발생할 금전적 피해를 줄이는 방법이 됩니다. 전대차 계약 자체가 많은 것은 아니고 주로 절대적인 거래금액이 작은 경우가 많지만.. 그래도 확실히 해 둘 건 해 둬야 하겠죠..

요즘에 젊은 층들에서는 생활비 등을 줄이기 위해 하우스메이트를 구해 함께 사는 경우가 많죠..

집에 빈방 등이 있을 경우..

이를 활용해 임차를 주고 일정금액 월세를 받음으로 해서 생활비를 줄이려는 나름.. 합리적인 의사결정이기도 합니다. 이는 전형적인 전대차 계약이라고 볼 수 있기 때문에 기본적으로 집주인 동의 없는 전대차 계약은 무효가 될 수 있다는 점.. 유의해야 합니다.

사실, 직접 거주하면서 방 하나 정도를 세 주는 것은 집주인의 동의를 받지 않아도 되기는 합니다. 다만, 현재 많이 이루어지는 하우스메이트 형태의 전대차는 집주인의 동의를 받지 않아도 되는 '일부의 전대차'가 아니라 동의를 받아야 하는 '전체의 전대차'로 해석될 여지가 많습니다.

이는, 방은 따로 쓰지만 다른 공용부분들은 함께 사용하기 때문입니다. 여기에 생활비 또는 주택비를 서로 똑같이 나누는 경우라면 더욱 그렇게 해석될 여지가 있습니다.

결과적으로..

하우스메이트 역시 전대차 계약으로 봐서 가급적 집주인의 동의(가급적 서면으로, 물론 구두 동의도 법률적으로 유효합니다.)를 받는게 좋습니다. 그리고, 하우스메이트라 하더라도 전대차 계약서를 정확하게 작성하는게 좋습니다. 함께 거주하다 보면 서로 갈등이 발생하는 경우가 많고 원래의 구두약속과는 다르게 장기거주나 비용 분담 거부 등이 발생하는 경우가 다수 존재합니다.

하우스메이트 전차인의 입장에서는 보증금을 거는 것 보다는 분담금을 조금 더 내더라도 월세의 형태로 돈을 지급하는게 안전한 방법이라는 말씀.. 드립니다.