상가의 상권과 입지선정의 차이점과 상권 분석 방법

오늘은 상권분석과 입지선정 방법 등에 관한 이야기이다.

 

주변을 보면 상권분석과 입지선정 분석을 동일한 의미로 사용하는 경우들이 많다.. 하지만, 이 둘은 엄연히 다른 것으로 서로 분리해 분석할 필요가 있다 하겠다.

 

물론, 상권과 입지는 서로 영향을 주는 요소이기는 하지만 상권분석과 입지선정은 초점을 맞출 부분이 다소 다르다.

 

 

상권과 입지선정의 차이

 

우선, 상권이라는 말 부터 정확히 하고 넘어가도록 하자..

 

상권이란 가망고객이 존재하는 범위로 배후지를 의미한다.

 

이러한 상권은 특정 지역별로 보는게 일반적이지만 꼭 특정 지역만을 상권으로 볼 필요는 없다. 개별 상가, 건물 등도 하나의 상권이 될 수 있는 것이다.

 

이에반해..

 

입지라는 것은 '위치'의 의미가 강하다. 동일 상권 내에서 본인의 영업종류에 맞는 최적의 위치를 선정하는 것이 입지의 개념인 것이다. 결과적으로 상권분석은 숲을 보는 관점이라고 한다면 입지는 나무를 보는 관점이라고 비유할 수 있겠다.

 

그렇다면, 상권분석은 어떻게 해야 할까? 아래의 내용은 부동산학에서 일반적으로 이야기 하는 상권분석 방법론에 관한 이야기이다.

 

 

상권분석 방법

 

상가투자는 투자자의 목적에 따라 크게 두가지 형태로 나누어 볼 수 있다. 임대수입을 목적으로 한 수요와 직접 영업을 하려고 매입하는 수요이다.

 

통상, 임대수입 자체를 목적으로 하는 경우 상권분석에 대해 상대적으로 덜 신경을 쓰는 경우가 많은데, 비록 임대수입을 목적으로 한 상가투자라 하더라도 직접 영업을 한다는 관점에서 투자분석을 해야 한다. 상가의 가치는 결국, 영업이 얼마나 잘 되는 상권인지.. 그리고 입지인지에 따라 달라지는 것이기 때문이다.

 

특히..

 

이러한 상권분석은 대형상가 보다는 고객에 대한 흡입력이 약한 소규모 점포에서 꼼꼼하게 진행해야 한다.

 

상권에 대한 조사는 우선 해당 상가를 중심으로 1차, 2차, 3차 상권으로 나누어 범위를 한정한다. 1차 상권은 잠재고객의 75%가 거주하는 지역, 2차 상권은 15%, 3차 상권은 10% 나누도록 한다. 여기서 경쟁점포의 숫자와 크기, 상호, 상품의 구성, 가격대 등을 조사해야 한다.

 

예상매출액 산정은 이러한 경쟁점포와 가망고객의 숫자로 산출하면 되겠다.

 

- 경쟁점포의 총 영업면적

- 가망고객의 숫자

- 가망고객의 가처분 소득 및 취급품목에 대한 예상 지출 비율

 

이러한 데이터를 가지고 예상매출액을 뽑으면 되겠다. 여기서, 경쟁 점포의 숫자가 아닌 경쟁점포의 총 영업면적이라는 점을 유의하자.

 

아무튼, 이러한 예상매출액 산정은 물론 유효한 이론이지만.. 한가지 유의할 점은 업종 및 취급품목에 따라 1차, 2차, 3차와 같은 상권 범위가 완전히 달라질 수 있다는 점이다. 여기에, 이러한 상권분석은 어디까지나 상권에 대한 분석이지 개별 점포의 경쟁력 또한 반영되어 있지 않음도 명심하도록 하자.

 

그렇다면..

 

상권분석을 할 때 우리가 이러한 데이터를 전부 조사해야 할까? 그렇지는 않다.

 

소상공인진흥원에서는 상권분석시스템을 운영하고 있는데, 이 시스템은 특정 지역에 대해 인구학적 통계와 더불어 입력 점포의 종류에 따른 경쟁점포 등의 정보도 제공하고 있다. 실제, 데이터를 얻고 1, 2, 3차 상권을 분리해 살펴보는 것은 이 시스템을 따르면 간단하게 할 수 있다.(검색엔진에서 '상권분석시스템' 키워드로 검색하면 접속 가능하다.)

 

오늘은, 상권분석 및 입지선정 등에 관한 이야기를 해 봤는데.. 상가는 다른 부동산에 비해 참 버라이어티 한 특징을 가진다. 같은 상권 같은 건물 안에서도 차이가 크게 나는 특성을 가지기 때문이다. 따라서, 상권분석은 물론이고, 입지에 관한 부분까지 꼼꼼하게 따져 투자의사결정을 해야 할 것이다.