표준 전세계약서 양식 및 작성요령

오늘은, 표준 전세계약서 양식을 올려보고, 작성요령 및 주의사항에 대해 간단하게 알아볼 텐데요..

 

원래 계약서라는 것이, 법적으로 정해진 양식이 있는 것은 아닙니다. 계약이라는 행위가 형사법이 적용되는 것이 아니라 개인간 대등한 관계에 대해 정의내리는 민사법이 적용되는 부분이기 때문이죠..

 

다만, 주택 임대차의 경우에는 너무나도 보편적인 계약이고, 상대적 약자인 세입자를 보호해줄 필요가 있는 것이죠.. 이러한 요구에 따라 작년에 법무부에서는 쉽게 작성하고 중요한 사항을 체크할 수 있도록 표준 전세계약서 양식을 만들어 배포했습니다.(월세나 반전세도 해당합니다.) 참 세심하게 배려한 정책이어서.. 별로 마음에 안드는(?) 정부기관들이지만.. 이런 부분은 칭찬해 줄 만 하네요.. ^^

 

 

표준 전세계약서 양식 및 작성요령

 

표준 전세계약서 양식은 아래와 같이 생겼는데요.. 총 3장으로 구성되어 있으나, 마지막장은 주의사항에 관한 첨부내용으로 되어 있기 때문에 캡쳐 화면에는 포함하지 않았습니다.(첨부파일에는 들어 있으며, 법무부 홈페이지에서도 동일한 파일을 다운받으실 수 있습니다.)

 

쭉~ 보시면 아시겠지만, 주택의 주소 등이 나와있고, 밀린 공과금이 있는지 있을 경우 어떻게 하겠다는 내용 등이 있습니다. 확정일자 부여란을 만들어 놓아, 나중에 확정일자를 받을 때에도 편리하게 받을 수 있죠..

 

표준전세계약서양식.hwp

 

 

 

주택 임대차 문제에서 자주 분쟁꺼리가 되는 경우가 바로 입주 전후의 수리에 관한 부분입니다. 예를들어, 입주 전 도배장판을 해 주기로 해 놓고, 나 몰라라 하는 경우 등이 있을 수 있죠.. 이런 분쟁을 막기 위해, 표준 전세계약서에서는 아예 계약 항목에 넣어 두었습니다. 입주전 수리를 약정했다면? 이 부분을 명확하게 계약서에 명기하도록 합니다.

 

입주전 수리보다도 더 분쟁이 잦은게 바로 주거 및 퇴거시에 발생한 수리수요 부분입니다.

 

법원의 판례는 일상생활에서 자연 마모 되거나 하는 부분들의 경우에는 세입자가 부담하고, 수도, 전기, 가스 등의 설비처럼 부동산의 가치에 직접적인 영향을 주는 부분은 집주인이 부담하는 것이라고 이야기 합니다. 물론, 세입자의 과실이 없어야 하겠죠? 과실이 있었다면, 비록, 부동산의 가치를 올리는 것이라 하더라도 세입자가 부담해야 합니다.

 

이러한 부분은 상식적으로 생각해도 충분히 결론이 날 수 있는 부분이기는 하지만, 못 하나 박았다고 원상복구하라는 어처구니 없는 집주인들도 간혹 있습니다. 아는 지인은 못 하나에 1만원씩 보증금에서 빼는 집주인을 만나서 골머리를 썩더군요.. -_-

 

따라서, 이런 부분도 명확하게 정의 내리고 넘어가는게 좋습니다. 좋은 집주인인지 아닌지는 살아봐야 아는 것이니까요..

 

 

전세계약서 작성시 주의사항

 

전세계약서를 작성할 때 가장 초점을 맞춰야 하는 것은? 당연히~!! 내 보증금을 지킬 수 있도록 하는 것입니다. 전세금액이라는 것이 보통의 사람들에게는 전재산이나 다름없는 경우가 많죠.. 따라서, 안정성에 가장 큰 초점을 맞춰야 할 필요가 있습니다.

 

이러한 관점에서 첫번째, 계약 대상 주택의 주소, 계약자의 신분을 철저하게 확인할 필요가 있습니다.

 

계약서 상에 명기된 집 주소와 등기부등본상 주소가 일치하는지를 반드시 확인하도록 합니다. 호수까지 꼼꼼히 확인하도록 하고, 계약자의 주민번호 등이 신분증과 맞는지도 확인합니다. 또한, 신분증상의 사진과 계약하러 나온 사람의 얼굴도 확인해야 합니다. 가장 기본이지만, 또한 가장 중요한 부분이죠..

 

다만..

 

대리인이 나올 때에는 원 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 확인 및 복사해 두시고 계약서에 첨부하여 보관하셔야 합니다.

 

두번째, 등기부등본을 확인하고 또한, 계약 직전에 다시한번 확인해야 합니다. 등기부등본은 출력하는 시점을 기준으로 해당 부동산에 대한 권리관계가 명기된 것으로.. 소유권의 변동 및 담보제공 현황 등이 나타납니다.

 

소유권이 변경되었다면 당연히 안되는 것이고.. 은행 등에 근저당권 외에 다른 권리들(가압류 등)이 있다면? 계약하지 않는게 좋습니다. 다만, 근저당권의 경우에는 설정 금액을 보고 계약하는게 좋습니다.

 

보통, 빚 없이 부동산을 매입하는 경우는 별로 없죠.. 따라서, 부동산에 근저당권이 설정된 경우는 매우 흔하게 볼 수 있습니다. 빚이 있다고 무조건 계약을 하지 않는 것 보다는.. 설정된 채권최고액을 보고 너무 많을 경우에만 계약하지 않는게 좋죠..

 

 

	보통, 근저당권 설정액(채권최고액) + 내 보증금 금액이 해당 부동산 시가액의 70~80% 미만일 경우에만 계약하는것을 권합니다. 경매에 넘어갈 경우에는 보통, 시가보다 적은 금액으로 낙찰되는 경우가 많기 때문이죠..   전세계약을 하면서, 부동산 중개인이나 집주인이 흔히 하는 말로.. 담보로는 그만큼 잡혀 있지만 실제 빚은 그것보다 작다고 하는 것입니다. 물론, 이런 경우 대부분 맞는 말일 가능성이 높습니다. 채권최고액이라는 것은 당장의 대출금액이 아니라 최대 금액이기 때문이죠.. 은행은 보통, 대출금액의 120%를 채권최고액으로 설정하고, 일부를 갚았어도 채권최고액이 줄어들지는 않습니다.

 

 

다만, 집이 경매에 넘어갈 경우에는 이미 원금상환은 물론 이자도 납부를 못했을 가능성이 높기 때문에 실제 채무액이 채권최고액 수준으로 올라갈 수도 있습니다. 따라서, 그러한 말들은 참고 정도로만 생각 하시고, 채권최고액을 기준으로 등기부등본을 보시는 것이 좋습니다.

 

오늘은, 표준 전세계약서 양식과 작성시 유의사항 및 체크사항 등에 대해 알아봤는데요.. 부동산은 그 덩치가 큰 만큼.. 부동산의 상태는 물론이고, 등기부등본의 확인, 본인확인, 계약내용 점검 등을 꼼꼼히 할 필요가 있다는 점!! 강조드리면서, 오늘 이야기.. 이만 줄일까 합니다.