주거용 오피스텔 vs 업무용 오피스텔

오피스텔을 분양받을 때, 이를 주거용 오피스텔로 할지 업무용 오피스텔로 활용 할지에 대한 고민을 하게 되죠.. 바로 세금 때문입니다. 우선, 결론부터 이야기 하자면.. 실제 용도대로 하는게 유리하다는 겁니다.

 

예전에는 실제 주거용 오피스텔로 사용하더라도 부가세 환급이라는 이점 때문에 업무용처럼 보이게(?) 하는 경우들이 있었는데요.. 최근에는 과세당국이 이러한 작은 부분까지도 꼼꼼하게 체크하고 있고.. 또한, 궂이 업무용 오피스텔로 하지 않더라도 주택임대사업자 등으로 등록하게 되면 부가세 환급 못지 않은 세제혜택을 볼 수 있기도 합니다.

 

 

업무용 오피스텔의 이점, 부가세 환급!

 

주거용과 업무용 오피스텔을 나누는 기준은 공부상 용도와는 상관이 없습니다. 실제, 주거용으로 임대하고 있으면 주거용 오피스텔이 되는 것이고 업무용(사무실, 가게 등)으로 사용하고 있으면 업무용 오피스텔이 되는 것입니다.

 

업무용 오피스텔로 하는 이유는 바로 최초 분양시 부가세 환급이 가능하기 때문이죠.. 다만, 여기에는 사업자등록(일반과세사업자)이라는 요건이 필요합니다.

 

즉..

 

일반 임대사업자(간이과세자인 주택임대사업자와는 다른 것임)로 등록을 하고 오피스텔 분양 사업자가 세금계산서를 발행하게 되면 우리는 국세청에 부가세 신고(1년 2회, 홈텍스를 통해)를 하고 부가세를 환급받는 것입니다. 신고나 이런 부분도 국세청에서 운영하는 홈텍스 홈페이지를 통해 컴퓨터로 하면 되기 때문에 그리 어렵지도 않습니다.

 

부가세는 건물가액의 10%에 해당하는 금액이죠.. 건물가액은 오피스텔마다 다르지만 분양가의 30~40%에 해당하는 금액으로 1억 5천만원짜리 오피스텔 기준 약 600~700만원을 절약할 수 있습니다.

 

하지만..

 

당장만 생각하다가는 큰코 다칠 수 있는게 바로.. 이러한 부가세 환급입니다.

 

부가세를 환급받는다는 것은.. 부가세 신고 의무도 있다는 것을 의미합니다. 즉, 실제 분양 이후에 주거용으로 사용하면 안되고 임대가격에서 부가세까지 포함해서 임대를 한 후.. 부가세를 납부해야 합니다.

 

주거용으로 임대했을 경우에는 이전에 환급받은 부가세를 토해내야 할 뿐 아니라(가산세도 있습니다.) 부가세 신고를 하자니.. 세금을 포함해 임대가격을 책정해야 해서 수익률이 떨어지거나 경쟁력이 떨어지죠..

 

 

주거용 오피스텔이 더 낫다!

 

실제, 업무용 오피스텔로 임대를 할 것이 아니라면? 절대다수의 일반 오피스텔은 주거용 오피스텔로 임대하는게 더 낫습니다. 비록 부가세는 환급받지 못하지만.. 원래 부가세라는 것이 당연히 내야 하는 세금으로 원래 아낄 수 있는게 아닌 데다가.. 최근에는 주택임대사업자로 등록을 하면 취득세를 면제해 주기 때문에 어느정도 세금혜택을 볼 수 있기도 합니다.

 

오피스텔은 일반 아파트에 비해 취득세율이 높죠..(취득가액의 4.6%, 지자체마다 약간씩 다를 수 있음)

 

업무용 오피스텔은 부가세 환급을 받지만 취득세를 그대로 내야 합니다. 하지만, 주거용 오피스텔의 경우에는 주택임대사업자만 내면? 신규분양 오피스텔을 취득한 경우에는 취득세를 면제 받습니다. 비록, 부가세는 부담해야 한다고 해도 말이죠.. 부가세 금액이 물론 더 크지만, 취득세와의 차이가 많아봐야 100만원 정도 밖에는 나지 않습니다.

 

부수적인 이점은 또 있죠..

 

주거용와 업무용은 부동산중개수수료 자체가 다르고(업무용이 더 큼).. 매물의 가격을 낮출 수 있기 때문에 미래의 임대에서는 좀더 높은 수익률을 낼 수 있습니다.

 

간혹, 주거용 오피스텔로 사용하면 2주택이 될까 걱정하시는 분들도 있는데요.. 주택임대사업자를 내게 되면 이는 임대사업용 부동산이라고 보기 때문에 개인의 주택으로 치지 않습니다. 물론, 주택임대사업자를 내지 않으면 2주택이 되기는 합니다.

 

최근에는, 국세청에서 이러한 부분들도 꼼꼼히 체크를 합니다.

 

개인적으로 오피스텔 두채 갖고 있지만.. 과거에 한 오피스텔에서 문제가 생겼었습니다. 업무용으로 분양받고 주택용으로 임대를 줘서 부가세를 추징당했죠.. 이실직고(?) 해서 가산세는 부가되지 않았지만.. 요즘에는 이것도 보는구나.. 해서 놀랐던 기억이 있습니다.(신경쓰이고 스트레스 받고.. 아주그냥 짜증 지대로였죠.. -_-)

 

주거용 오피스텔인지 업무용 오피스텔인지는.. 세금에 초점을 맞추기 보다는 실제 활용용도를 생각하여 접근하시라는 말씀~!! 마지막으로 강조드려 봅니다.(대부분은 부가세를 부담하고 주거용으로 하는게 맘 편합니다.)