저당권 vs 유치권, 전세권, 국세우선권, 일반채권 간 부동산 권리 관계

어제는 저당권이란 무엇이고, 저당권 설정 방법은 어떻게 되는지 알아 봤었는데요.. 어제에 이어 오늘은 다른 권리들.. 유치권, 전세권, 국세우선권 및 일반채권과 저당권간의 권리관계에 대해 추가로 알아보도록 하겠습니다.

 

저당권 설정을 하더라도, 내가 설정한 저당권의 법률적 지위와 우선순위는 알아 두는게 혹시나 있을지 모를 불미스러운 사태를 예방하는 방법일 겁니다. 권리관계를 따져보고 남는 금액을 기준으로 돈을 빌려주고 저당권을 설정하는게 바람직 하니까 말이죠..

 

 

[관련 포스트] 저당권이란? 저당권 설정 방법은? : http://darak75.tistory.com/750

 

 

다른 저당권, 그리고 유치권과의 관계

 

저당권이라는 것이 하나만 설정할 수 있는 것은 아니죠.. 다른 저당권도 있을 수 있습니다. 저당권의 경우에는 설정된 날짜를 기준으로 우선변제권의 우선순위가 결정됩니다.

 

그렇다고, 후순위 저당권자가 권리가 없는 것은 아니고, 선순위 저당권자가 변제 받고 남은 차액에 대하여 차순위로 우선변제권이 발생을 합니다.

 

유치권은..

 

법리적으로는 우선변제권이 없는 권리입니다. 따라서, 원칙적으로는 저당권과의 경합이 일어나지 않는게 맞는 것이죠..

 

하지만, 현실에서는 그렇지 않습니다.

 

형사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등)

 

...<중략>...

⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

우리의 형사집행법에서는 해당 부동산의 매수인에게 변제 책임을 지우고 있기 때문에 명시적으로 우선변제권이라는 말이 없어도 실질적으로 우선변제권이 있는 것입니다. 매우 조심해야 하는 사항이죠..

 

따라서, 유치권은 저당권에 우선하는 권리를 갖게 되며.. 저당권 설정자나 경매 참여자들은 가장 유의해야 하는 권리 중 하나가 바로 유치권 입니다.(유치권은 등기가 되어 있지 않습니다.)

 

 

전세권 및 일반채권 그리고 국세우선권과의 관계

 

전세권과 저당권과의 관계는 일반적인 여러 저당권간의 경합과 동일한 원칙이 적용되나, 다만.. 권리의 소멸 유무가 세가지 경우의 수에 따라 다소 달라집니다.

 

1. 전세권 우선순위 저당권 후순위 

  - 전세권자 경매신청시 두가지 권리 모두 소멸

  - 저당권 설정자가 경매신청시 전세권은 미소멸, 다만 전세권자가 배당신청을 할 경우에는 소멸

 

2. 저당권 우선순위 전세권 후순위 : 어느 한쪽이 경매를 신청하면 두가지 권리 모두 소멸

 

전세권의 경우..

 

기본적으로 선순위의 위치에 있다면 해당 부동산을 인수받는 사람이 인수해야 할 의무가 생기는 것입니다. 전세권이라는게 결국, 해당 부동산을 임차하는 상대적 약자가 설정하는 것이고, 계속된 임차가 이루어지지 않을 경우에는 피해가 발생한 우려가 있기 때문에 이러한 조항이 있는 것입니다.

 

저당권을 제외한 일반채권에 대해서 저당권은 항상 우선하는 효력이 있습니다.(그래서 저당권 설정을 하는 것이기도 하죠..) 다만, 임차 채권.. 즉, 임차보증금에 대해서는 약간 다릅니다. 주택임대차보호법상 일정 요건을 갖춘 임차인은 보증금 반환에 관하여 저당권보다 우선하고, 소액보증금의 경우에는 우선변제권을 넘어서는 최우선변제권이 인정됩니다.

 

마지막으로..

 

국세우선권의 경우에는 무조건 국세가 저당권보다 우선이다~~ 라고 잘못알고 있는 경우가 있는데요.. 사실, 그렇지는 않습니다. 국세의 법정기일과 저당권 설정일을 비교하여 경합시키는 것이 원칙이죠..

 

여기서, 법정기일은 자진신고납부 세금의 경우에는 신고일, 고지납부 세금의 경우에는 고지서의 발송일 입니다.(그래서, 지로 등을 보면 발송일이 적혀 있는 것이기도 합니다.)

 

다만, 언제나 우선하는 국세우선권이 있는데, 바로 저당목적물 자체에 부과되는 세금(상속, 증여세 외) 입니다.