저당권이란? 저당권 설정 방법은?

오늘은 저당권 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

저당권이란 채무자(또는 제 3자)가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 목적물을 이야기 합니다. 즉, 돈을 빌리고 그 담보로 집을 잡는 것이죠..

 

저당권 설정이 되면 향후 채무자가 채무를 미상환시 저당권자가 설정된 목적물을 처분하여 채권을 회수할 수 있습니다. 우리가 은행에 돈을 빌린 후에 돈을 갚지 못하면 저당권 설정된 부동산이 법원경매를 통해 처분되는 것은 저당권에 이러한 권리가 부여되어 있기 때문입니다.

 

 

저당권 vs 근저당권 차이

 

우선, 저당권과 근저당권 차이에 대해 간략하게 언급하고 넘어가자면, 저당권과 근저당권은 본질적으로 차이가 없습니다. 다만, 실제 사용빈도는 근저당권이 월등히 높습니다.

 

그것은, 저당권의 경우에는 채무액의 변동이 있을 경우에는 기존 저당권 설정 내용을 다시 변경하여 설정해야 하지만 근저당권의 경우에는 이러한 번거로운 절차를 거치지 않고 나중에 채권채무 관계가 완전히 해소되면 해당 근저당권을 말소하면 됩니다.

 

이에따라..

 

설정금액을 이야기 하는 것도 저당권은 채권액으로 표시되지만 근저당권의 경우 채권최고액이라고 등기가 됩니다. 채권최고액은 통상 원 채무액의 120% 정도를 설정하여 채무 미상환에 따른 지연이자나 기타 비용등에 대해 대비하는 것이 일반적입니다.

 

결국, 저당권 설정 보다 근저당권 설정 비율이 높은 것은 편의성이 뛰어나기 때문이죠..

 

 

저당권 설정 방법은?

 

저당권 설정(근저당권 설정)은 통상 법무사 등을 통해 하는게 일반적이기는 한데요..

그리 어려운 과정은 없음으로 당사자들이 직접 해 보는 것도 비용절약의 측면에서 나쁜 의사결정은 아닙니다.

 

또한.. 구청, 등기소 등을 왔다갔다 하면서 배우는 것도 있으니까요.. 부동산 투자 등에 관심이 많은 분들이라면 직접 해 보시는 것을 권합니다.

 

우선, 저당권 설정 원칙은 당사자(채권자, 채무자) 둘이 직접 방문하여 하는 것입니다만.. 위임하여 한명이 저당권 설정을 해도 되겠습니다.(위임장 제출)

 

아무튼, 동선은..

 

주민센터 -> 구청(시, 군) -> 은행 -> 법원 등기소

 

이렇게 잡으시면 되겠습니다. 우선 주민센터 발급 서류를 비롯해 준비서류는 아래와 같습니다.(인감증명서의 경우 인터넷으로 발급이 불가하고 방문하여 발급받아야 하기 때문에 주민센터도 방문하셔야 합니다.)

 

근저당권 설정 계약서, 등기필증, 주민등록 등초본(채권자), 인감증명서(채무자), 등기신청서, 위임장

 

근저당권 설정 신청서는 법원 사이트에서 다운로드 받으실 수 있습니다. 혹시 필요하신 분이 있을 것 같아 본 블로그에 올려 봅니다.(법원양식과 동일 양식입니다.)

 

11-1.근저당권설정등기신청1.doc

 

여기서..

 

중요한 부분이 인감증명서의 경우에는 등기 설정 날짜 기준으로 이전 3일 이내의 것을 제출해야 한다는 것입니다.

 

[구청(시청, 군청)에서 할 일]

 

서류 구비가 다 되었다면? 구청(시청, 군청)을 반문해 등록세 신고서를 작성한 이후에 고지서를 발급받도록 합니다.

 

[은행에서 할 일]

 

다음 고지서 금액대로 은행에 가서 납부하고, '등록세영수필 확인서'를 받습니다. 이건, 우리가 지로를 납부할 때 받는 영수증과 유사합니다. 다음 국민주택채권을 매입합니다. 뭐.. 보유해서 만기에 받아도 되지만 보통 그 자리에서 재 매각합니다. 마지막으로 대법원 증지를 구입합니다.

 

[등기소에서 할 일]

 

다음, 등기신청서를 작성한 이후.. 준비한 서류와 각종 영수증 들을 아래의 순서로 편철하여 제출하시면 되겠습니다.

 

- 편철순서 : 등기신청서, 등록면허세영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서, 위임장, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서), 주민등록표등초본, 근저당권설정계약서, 등기필증

 

 

저당권 설정 비용은 얼마나 들까?

 

저당권 설정 비용은 목적물의 저당권 설정 금액에 따라서 비례하는 항목과 정액금액이 있습니다. 또한, 등록세와 교육세의 경우에는 지방세로서 지역마다 약간씩 달라질 수 있음으로.. 이 부분은 감안하시고 보시기 바랍니다. 아래는 서울 기준입니다.

 

1. 등록세 : 설정액의 0.2%

2. 교육세 : 등록세액의 20%

3. 등기신청수수료 : 부동산 개당 15,000원

4. 국민주택채권 매입금액 : 2,000만원 이상 근저당권 채권최고액일 경우 채권 채괴액의 1%

 

역시..

 

가장 부담되는 비용은? 등록세 입니다. 다른 금액들은 크게 부담되는 금액은 아니니까요.. 등록세 비용을 중심으로 비용계산을 하시면 되겠습니다.

 

오늘은, 저당권이란 무엇이고 저당권 설정 방법은 어떻게 되는지에 대해 알아봤는데요..

 

저당권 설정 절차가 다소 복잡해 보일 수는 있으나.. 실제로 해 보면, 그리 어렵거나 하지는 않습니다. 또한, 오류가 있으면 법원에 접수할 때 체크를 해 주니까요.. 실수할까 너무 걱정하지 않으셔도 되겠습니다. 뭐든.. 처음에는 좌충우돌 하면서 배우는게 아니겠습니까? 한번 해 보면.. 다음에는 무난하게 하실 수 있으니까요.. 직접~ 셀프로 해 보시길 권해 봅니다.