월세 원룸 계약 주의사항과 계약해지

오늘은, 원룸 계약 주의사항과 더불어 중도에 계약해지를 할 때 알아둬야 하는 점들에 대한 이야기를 해 보도록 하죠..

원룸이라는게 대부분 대학생이나 초년생 직장인처럼 젊은 분들이 이용하는 부동산 물건이죠..

따라서..

부동산 계약에서 기본적으로 확인해야 하는 것들을 잘 모르는 상태에서 계약하시는 경우들을 흔하게 봅니다.

부동산이라는게 비록 월세 원룸이라 해도 몇백에서 몇천까지 보증금이 붙게 되는 것이고 한번 계약을 하게 되면 1년간 유지가 되는 것이기 때문에 신중할 필요가 있습니다.

오늘 이야기는 1. 처음에 원룸 계약 주의사항에 대해 알아보고, 다음으로 2. 계약 완료시 집주인의 보증금 미반환시 대처방법, 마지막으로 3. 중도에 계약해지 할 때 임차인(세입자)가 부담해야 하는 것들에 대한 이야기를 해 보도록 하겠습니다.

원룸 계약 주의사항.

집을 볼 때에는 항상, 집의 상태를 유심히 살피는게 가장 우선입니다. 그냥저냥~ "나는 별로 까다롭지 않으니까 가격만 맞으면 계약하지 뭐.." 이런 자세.. 별로 좋지 않습니다. -_-

세입자는 들어갈 때 뿐 아니라 나갈 때에도 대비를 해야 합니다. 원래 부동산 계약이라는 것이 만기가 되면 임대인은 보증금을 반환하고 임차인은 집을 비워주는게 원칙입니다만.. 보통, 집주인들은 새로운 세입자를 구해야 보증금을 돌려주려는 속성이 있습니다.

공실기간이 있으면 그대로 기간의 손실을 보는 것이 바로 부동산의 특성입니다.

따라서..

비록 원룸이고 월세라 하더라도 집을 볼 때에는 대충 골라서는 안되고 '입지, 부동산의 상태' 등을 꼼꼼하게 체크하는게 좋습니다. 참고로, 볕이 잘 안드는 집은 잘 안나가니까요.. 이런 부분도 감안하시길 권합니다.

다음으로, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 체크해야 하겠죠..

부동산에 대한 권리관계는 등기사항전부증명서(구, 등기부등본)에 모두 나와있는데요.. 등기사항전부증명서 상에 기재되어 있는 채권최고액과 내 보증금의 합이 해당 부동산의 가치 대비 60~70%를 넘지 않는게 안전합니다.

왜 70%냐~~ 라고 한다면.. 정말 할 말이 많지만.. -_- 이는 다음에 경매 관련 이야기에서 하도록 하고 오늘 포스트에서는 빼도록 하겠습니다.

- '좋은 집'을 골라라. 나갈 때도 생각해야 한다.

- 보증금과 등기부상 채권최고액의 합이 해당 집의 추정가치 대비 70%를 넘지 않을 것.

- 옵션 제공 여부 등을 꼼꼼하게 살필 것.

- 수리비 부담 중 집주인 부담부분과 세입자 부담부분을 명확히 할 것.

- 계약 후에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받을 것.

- 계약은 집 명의자와 직접하거나 정당한 위임장을 받은 사람과 공인중개사 사무실에서 직접 할 것.

부동산 계약은, 공인중개사 사무실에서 하는 것 자체만으로도 일정부분(한정되지만) 법적으로 보호받을 수 있는 방법이 됩니다. 따라서, 계약은 반드시 공인중개사 사무실에서 해야 하며 계약을 하는 상대방의 신분증 등도 확인하도록 합니다.

물론..

공인중개사가 확인해 주기는 하지만.. 계약의 책임은 결국 본인에게 있는 것이기 때문에 직접 확인할 필요가 있습니다.

마지막으로, 등기사항전부증명서는 계약직전에 한번 더 떼어봐야 합니다. 등기사항전부증명서는 떼는 시점의 권리관계를 보여주는 것이기 때문에 집을 계약하기 직전에 한번 더 살펴보고 소유권 이전이나 추가 채무관련 등기가 없는지 확인해야 합니다.(소유권이 이전됐다면 그자리에서 박차고 나오세요.. 완전 사기꾼이니까요.. -_-)

보통, 계약하는 날 공인중개사가 그날 아침 기준으로 떼어 놓습니다만.. 만일 보여주지 않는다면? 떼어달라고 하시면 되며.. 이는 지극히 당연한 권리입니다.

계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않으면?

부동산 계약은 계약이 끝남과 동시에 집의 반환 및 보증금의 반환이 동시에 이루어져야 합니다.

하지만, 위에서도 이야기 했다시피 집주인들은 새로운 세입자를 구하기 전까지 계약상태를 유지하고 싶어하는 속성이 있습니다. 공실로 남게 되면 기간이익의 감소는 물론이고 추가되는 관리비용까지 집주인이 부담해야 하니까 말이죠..

세입자의 입장에서는 집을 비울 수도 없는 것이..

만일, 보증금을 돌려받지 못하고 집을 비우거나(점유이탈), 주민등록 전출을 하게 되면 자신의 법적 권리순위가 밀리기 때문입니다. 따라서, 보증금을 받을 때 까지 절대 나가지 말라고 하는 것이죠.. 다만, 이렇게 되면 세입자에게는 새로운 집을 구할 기회도 사라지고 여러가지 문제들이 발생할 수 있습니다.

이런경우..

괜히 집주인에게 핏대 세울 필요 없이.. '임차권 등기명령' 제도라는 것을 이용하시면 됩니다.

임차권등기명령은 집을 비우고도 자신의 권리순위를 보전할 수 있는 제도이며 집주인의 동의 없이 해당 부동산 등기사항전부증명서에 임차인 이름으로 떡~!! 하니 등기를 할 수 있습니다.(등기과정도 어렵지 않습니다.)

여기에, 등기를 한 이후에 집을 비우면 집을 비운기간에서 보증금을 받을 때 까지의 기간에 대해 법정이자까지 받을 수 있음으로 임대인 입장에서는 큰 압박이 됩니다.

집주인들은 부동산에 지저분하게(?) 등기가 되는게 싫을 뿐 아니라.. 은행 대출이자율 보다 높은 법정이자율을 감안해 보증금을 반환해야 하기 때문에 득될게 없는 것이죠.. 집주인이 형편상 어쩔 수 없는 경우가 아니라면? 대부분 '임차권등기명령'을 하겠다고 이야기 하는 것 만으로도 문제를 해결할 가능성이 큽니다.

원룸 중도 계약해지시 임차인 부담분은?

이번에는 반대로, 임차인이 계약기간 만료 전 계약해지를 해야 하는 경우는 어떨까요?

사실, 이런 경우는 매우 많이 발생합니다. 원룸 자체가 적은 보증금에 단기간 거주하는 경우가 많아서죠.. 발령 등의 상황 등 직장인들의 경우 어쩔 수 없는 경우가 비일비재 합니다.

이런 경우, 기본적으로 임차인은 계약을 그대로 준수해야 할 의무가 있습니다.

냉정하게 따지면 임차인은 남은 계약기간 동안의 월세액을 임대인에게 지급해야 하는 것이죠.. 다만, 현실에서는 그런 일은 거의 일어나지 않습니다. 예외조항 때문이죠.. 바로, '새로운 세입자를 임차인이 구하면' 남은 기간에 해당하는 월세를 지불하지 않아도 됩니다.

여기서 포인트는..

남은 잔여 계약기간 동안 월세를 지급해야 한다는게 아니라.. 새로운 세입자를 세입자가 직접 구해야 한다는거죠.. 이 말은 결국 부동산중개수수료를 임차인이 부담해야 한다는 것과도 같습니다.

다만, 보통의 경우 임대인에게 말하면 부동산중개수수료를 임차인이 부담하는 조건으로 하고 새로운 임차인은 집주인이 직접 구하는 경우가 많습니다. 집주인 입장에서는 임차인을 보고 가려서 받고 싶은 생각이 있기 때문이에요..

오늘은 원룸 계약 주의사항과 몇가지 부동산 계약시 알아둬야 할 점들에 대해 살펴봤는데요..

부동산 계약은 무엇보다도 '안전'이 최 우선이라는 점! 강조해 봅니다. 부동산 거래에 익숙하지 않다면? 직거래는 가급적 지양하도록 하고 계약 상대방의 신분 등도 철저하게 확인하도록 합니다.

계약서는 한번 도장을 찍으면 적힌 내용에 대한 이행의무가 냉정하게 부여되는 만큼 꼼꼼하게 하나하나 살펴야 하겠습니다.(요즘에는 표준계약서가 도입되서 그나마 좀 낫습니다.)