한국 부동산 정책의 근본적 문제점

오늘은 한국 부동산 정책의 문제점에 대해 두가지에 초점을 맞춰 이야기를 풀어볼까 한다.

 

하나는, 지나치게 경기침체를 우려하는 방향으로 가는 부분과 더불어 주택의 공급상황이 바뀌었음에도 불구하고 계속해서 유지되고 있는 선분양 제도에 관한 부분이다.

 

우리나라는..

 

세계 그 어떤 나라보다도 경제적인 면에서 역동적인 성공을 거둔 나라이다.

 

물론, 이 말이 우리나라 경제에 문제가 없다는 말은 당연히 아니다. 우리는 급속한 경제개발 과정에서 많은 문제점들을 끌어안고 왔으며, 그것의 결과물이 대기업 쏠림현상, 비정규직 양산 등의 문제이기도 하다.

 

국민들은 또 어떤가.. 우리나라는 최근 낮아지는 추세라고는 하지만, 여전히 OECD국가 중 자살률 1위의 불명예를 안고있는 나라이다. 그만큼, 우리사회 구성원들이 받고 있는 스트레스가 강하다는 반증..

 

여기에, 과거 경제개발 시대에 생겨났던 각종 제도와 규제책들이 아직까지 그대로 유지되는 경우들이 참 많다. 오늘 이야기 할 선분양 제도가 대표적인 사례.. 맞지 않는 옷은 결국 몸을 옥죌 수 밖에 없는 법.. 바뀐 경제상황에 맞춘 새로운 정책들이 필요한 시점이다.

 

 

'부의 효과'의 관성에 젖어있는 부동산 정책

 

우리나라에서 부동산 경기는 실물경기에 미치는 영향이 매우 큰 분야 중 하나이다. 바로 자산경제가 생산경제에 영향을 주는 대표적인 사례로 꼽을 수 있는게 바로 부동산 시장이기도 하다.

 

건설은 연관되는 산업들이 매우 다양하다. 주택 한채를 건설하는데 시공사, 시행사 뿐 아니라 수많은 기업들이 관여한다. 세부 자재들이 들어가고 이를 생산, 유통 하는 업체들이 있으며 그들이 고용하는 사람들의 숫자도 만만치 않다. 건설업 종사자들 중에는 저소득층이 비교적 많은 편인데.. 소비지수는 소득이 적을 수록 높기 때문에 건설경기가 우리나라 경제에 미치는 영향은 매우 크다.

 

우리 정부가 부동산 정책을 펼칠 때 축소지향적 정책을 펼치더라도 건설경기가 지나치게 다운되는 것은 바라지 않는 이중성을 보이는 것도 바로 이런 이유가 있기 때문이다.

 

여기에..

 

과거 부동산 가격이 치솟던 시기.. 우리나라 정부는 '부의 효과'를 익히 경험했다.

 

부의 효과는 쉽게 말해 자산가치가 올라감에 따라 소비가 늘고 경기활성화에 도움이 되는 그런 효과를 이야기 한다. 당신의 집이 1억에서 2억으로 오른다면? 돈을 번 것 같지 않겠는가?

 

실제 현금흐름이 발생하지 않았다 하더라도 자산의 평가가치가 오르면 소비가 늘어나는 부의효과가 발생한다는게 경제학의 일반적인 관점이다.

 

이러한 이유들로 인해 절대적인 부동산의 자산가치가 올라가 있는 지금에도 과거의 관성에서 벗어나지 못하고 부동산 정책의 획기적인 전환이 이루어지지 않는 것이다.

 

 

'부채효과'가 더 커진 부동산 시장

 

최근 다시 주택가격이 상승한다는 뉴스가 보인다. 실 소유자도 부담스러워 할 정도로 말이다. 필자 역시 2년전 어렵게 집을 마련했는데 분양가 대비 현재 1억 3천만원 정도가 상승했다. 다행스럽다는 생각도 한편 들지만 그런 마음 보다는 부동산에 거품이 끼어간다는 우려감이 더 크기도 하다.

 

아무튼, 1억 3천만원의 자산가치 상승.. 그렇다면 필자는 '부의 효과'로 인해 소비지출을 늘렸을까? 당연히 아니다. 이유는, 집을 마련하면서 낸 대출이 부담스럽기 때문이다. 또한, 앞으로 집값상승이 지속되리라 보지 않기 때문에 최대한 여유자금을 부채를 갚는데 사용하고 있다.

 

대부분의 현재 자가거주를 하는 분들이 필자와 비슷하리라 본다.

 

이는..

 

부의 효과 보다는 부채 효과가 더 커진 것을 의미한다.

 

즉, 자산가치 상승으로 인한 소비진작 효과 보다는 채무로 인해 다른 소비가 오히려 줄어드는 효과가 커진 것이 작금의 한국 부동산 시장인 것이다.

 

작년 한국의 부동산 정책은 한숨만 나오는 정책을 펼쳤다. 부동산 경기가 침체될 조짐이 보이자 각종 규제책들을 완화하고 DTI, LTV와 같은 서민경제에 중요한 규제책들까지 손을 보려고 했었다. 이는 아직도 엄청난 가계부채 규모(현재 1천조원을 넘어 계속 경신중이다.)의 심각성을 깨닫지 못하고 그것이 불러오는 부채효과.. 이로인한 경기침체의 가능성을 계산하지 못한 결과물이다.

 

그나마 다행인 점은 문제의 심각성을 깨닫고 가계부채의 절대적 규모를 줄이고자 하는 추가적인 정책이 나왔다는 점이다. 작년에 이런 급속한 정책전환의 과정을 보면서

 

집을 사라고 했다가 사지 말라고 갑자기 바꾼다.

 

뭐 이런 말들이 나왔다. 당시 경제부총리였던 '최경환 의원'은 언제 집을 사라고 했냐는 황당한 대정부질문 답변을 내 놓아 빈축을 사기도 했다.

 

아무튼..

 

한국 부동산 정책의 진정한 문제점은 정책입안자들의 변화된 경제상황에 대한 몰이해가 아닐까 싶다. 억지로 건설경기를 부양하게 되면 거품은 더 커질 뿐이다.

 

우리는 이미.. 이러한 확장 지향적 부동산 정책이 불러온 재앙을 옆에서 목격했다. 바로, 일본의 잃어버린 20년이다. 일본의 경기불황에 대한 여러가지 원인분석이 있기는 하지만.. 그 중에 하나가 바로 일본정부의 인위적인 건설경기 부양책이었다.

 

당시..

 

일본은 경기침체가 예상되자 경기에 큰 영향을 주는 건설경기를 방어하기 위해 막대한 재정을 풀었으며.. 이는 결과적으로 좀비기업의 양성, 수요대비 과도한 주택 및 상업건물의 건축을 불러왔으며.. 핵심 도심지까지도 부동산 가치가 하락하는 결과물을 가져왔다.

 

이는 결과적으로 일본의 경기불황을 엑셀레이트 하는 원인이 된 것이다.

 

 

소비자 권익을 무시하는 선분양 제도의 고집

 

현재 아파트 공급시 대부분의 경우.. 선분양이다. 물론, 일부 공공택지 개발 사업에서 80% 완공시 분양공고를 내는 경우들이 존재를 하기는 하지만.. 그 큰 틀은 선분양이다. 선분양제도는 잘 알겠지만, 건축 전에 분양을 하고 약 20%정도의 잔금만 입주 직전에 납부하는 제도이다.

 

선분양제도가 도입된 것은 소비자권익과는 아무런 관련이 없는 것이다. 오히려 소비자들의 이익을 침해하는 제도가 바로 선분양제도이기도 하다.

 

선분양제도는 과거 건설사들의 자금부담을 덜어주고 주택 공급을 좀더 빠르게 하기 위해 도입된 제도이다.

 

주택이 부족하고 빠르게 주택공급이 이루어져야 했던 과거에 필요했던 제도가 바로 선분양 제도인 것이다. 상거래에서 물건을 고른 다음에.. 밥을 먹은 다음에 돈을 지불하는건 기본이다. 물론, 예외적으로 인터넷 쇼핑 등이 있기는 하지만.. 기본적으로 작은 물품이라도 물건을 보고 확인한 이후에 대금을 지급하는 것이다.

 

볼펜 한자루를 사도 그럴진데..

 

몇억씩이나 하는 집을 구매하면서 먼저 돈부터 지급하는게 바로 우리나라 부동산 시장의 현실이다.

 

정부가 부동산 경기 유지에만 몰입하는 사이.. 소비자 권익을 위한 개선은 답보상태이다. 인구구조가 급속도로 바뀌어 가고 있고 경제상황이 과거와는 완전히 다른 시대를 살고 있는 만큼.. 부동산 정책의 하나에서 열까지.. 다시 재검토가 필요한 시점이 아닐까 싶다.

 

과거의 관성에 젖어 소비자 권익을 무시하고, 경제의 거품을 키우는 정책이 더이상 나오지 않기를 바래본다.