부동산 투자에서 알아둬야 할 필요비 유익비

오늘은 부동산 투자에 대한 기본 상식 이야기로.. 필요비와 유익비의 개념에 대한 이야기를 해 볼까 합니다.

 

필요비와 유익비는 둘다 부동산 구입 후에 들어가는 부가적인 비용이라는 공통점을 가지고 있습니다.

 

하지만..

 

임대인이 부담해야 하는 비용이 있고, 임차인에게 부담시킬 수 있는 비용이 있죠..

 

현재, 부동산 투자 시장이 소위.. 수익형 부동산이라고도 불리우는 임대소득을 목적으로 한 투자가 큰 흐름이 되었죠..

 

필요비 유익비는 이러한 부동산의 유지관리 및 가치증진에 대한 비용인 만큼 수익형 부동산 투자에 관심이 있는 분들이라면 그 개념을 충분히 알아둘 필요가 있습니다.

 

부동산과 관련된 글에서는 주로 임차인 관점에서 자주 글을 썼었는데요.. 오늘은 임대인 관점에서 쓰는 글 되겠습니다.

 

 

필요비, 부동산의 유지관리 비용

 

임대건물은 지속적인 유지관리 비용이 들어가는 자산이죠.. 그것이 주거용이든 상업용이든 건물은 낡게 되어 있으며 이에따라 지속적인 유지관리 비용이 들어가게 됩니다.

 

이때 소요되는 비용이 바로 필요비라는 개념입니다. 단순하게는 전등교체 비용도 바로 이러한 필요비의 범주로 들어간다고 보면 되겠습니다.

 

그렇다면..

 

필요비는 누가부담할까요? 물론, 이는 계약에 명시되어 있다면 계약대로 하는 것이고, 상황에 따라서도 약간씩 달라지며.. 애매한 부분들도 있을 수 있습니다. 다만, '통상필요비'의 경우에는 임차인이 부담하고 '특별필요비'라고 볼 수 있는 부분은 임대인이 부담하는 것이 시장의 상식입니다.

 

- 통상필요비 : 건물의 유지를 위해 일상 생활에서 지속적, 통상적으로 발생하는 비용

- 특별필요비 : 건물의 유지를 위해 특별하게 발생한 비용

 

예를들어 보죠.. 집에 전구가 나갔다면? 또는, 도어락의 건전지가 나갔다면? 이때 발생하는 비용은 통상필요비라고 할 수 있습니다. 이를 집주인에게 해 달라는 분은 설마 없겠죠.. -_- (물론, 지역에 따라 이런 비용까지 집주인이 해 주는 지역도 있기는 하더군요..)

 

하지만..

 

계약 당시에는 정상적이었던 보일러가 갑자기 고장이 났다면? 이는 해당 임차물의 유지를 위해 필수적이지만 통상적으로 발생한 필요비가 아니죠.. 이런 경우를 특별필요비라 합니다.

 

특별필요비의 경우에는 임차인의 특별한 과실이 없다면? 임차인이 부담하는게 원칙입니다. 보일러를 임차인이 교체한다면.. 나중에 이사갈 때 떼어간다고 해도 사실.. 임대인은 할 말이 없는 겁니다. 임대인 분들은 아깝다 생각 마시고, 자신의 임대목적물의 유지를 위해 필수적인 만큼.. 본인 부담하에 교체해 주시는 것을 권합니다.

 

 

임차물의 가치를 올리는 유익비

 

필요비가 임차물을 현 상태대로 사용하기 위해 들어가는 비용적 개념이라면, 유익비는 비록 비용으로 법률적 용어가 되어 있지만 투자비의 개념이라고 보는게 좀더 적합합니다.

 

- 유익비 : 건물의 가치를 올리는데 들어가는 비용

 

이러한 유익비에 대한 부분은 생각보다 분쟁이 자주 일어나는 분야입니다. 특히, 문제가 되는게 상가에서의 인테리어와 관련된 비용입니다.

 

통상, 인테리어와 관련된 비용을 임대인이 물어줄 필요는 없죠.. 오히려, '원상회복청구권'이 임대인에게는 있기 때문에 절대다수의 경우.. 임차할 당시의 상태 그대로 물건을 돌려받을 수 있습니다.

 

하지만..

 

항상 그런 것은 아닙니다. 바로, 유익비 때문이죠..

 

예를들어, 임차인이 자신의 임차기간 동안, 볼품없는 출입구의 철문을 철거하고 입구 전면을 통유리로 바꿨다면? 이는 누가봐도 건물의 객관적 가치가 올라간 것으로 판단할 여지가 있는 것입니다.

 

따라서, 임차인은 임대인의 의사와는 무관하게 '유익비상환 청구권'을 행사할 수 있고.. 이런 경우 임대인은 계약만료시 보증금에 해당 유익비만큼을 더해서 돌려줘야 합니다. 여기서 또한 분쟁의 씨앗이 있죠.. 과연, 증가된 건물의 가치를 어떻게 평가할 것인가가 문제가 될 수 있습니다.

 

이러한 유익비상환청구권의 경우, 임대인 입장에서는 폭탄과도 같은 것이 될 수도 있습니다. 이 권리 자체가 임대인의 동의 없어도 행사할 수 있는 권리이기 때문입니다.

 

다만, 유익비상환청구권은 계약의 내용을 벗어나는 부분이기 때문에 상거래질서를 어지럽힐 수 있는 조항이기도 합니다. 이런 이유로 엄격하게 제한된 경우에만 행사할 수 있습니다.

 

- 설치물이 따로 독립되지 않고 임차물에 종속되어 있을 것

- 임차물의 실질적 가치가 올라갔음을 증명할 수 있을 것

 

여기에, 임대인의 동의를 얻어 설치한 경우에도 유익비상환청구권을 행사할 수 있습니다.

 

임대인의 입장에서, 이러한 유익비상환청구와 관련된 분쟁을 겪지 않으려면? 계약당시에 유익비상환에 대한 청구를 하지 않겠다는 내용을 포함시키는 것도 한 방법입니다.

 

다만..

 

유익비라는 개념이.. 결국, 임차물의 가치를 올리는 부분이고.. 이것이 내가 하는 것이 아니라 임차인의 주도하에 할 수 있는 것이라는 점에서.. 꼭, 부정적으로 바라볼 부분은 아니라는 생각입니다.

 

철문 뜯어내고 멋진 통유리의 전면부가 되었다면.. 임차인이 대신 해 준 임차물 개선에 대한 부분은 어느정도 인정해 줘야 하는게 아닐까요? 냉정하게 봐서.. 임대인이 손해볼 것은 없는 것입니다. 임차인들은 비용과 효과를 신중하게 고민해서 하는 공사이니 만큼, 그러한 노력에 대한 부분도 임차인이 대신해 주는 것이기도 합니다.

 

또한, 임대인 분들은 임차인 분들의 이런 권리들은 인정을 해 주시는게.. 임대인의 평판에도 좋은 영향을 줄 것이라는 생각도 드네요.. 상가 임차물을 얻을 때 중요시 여기는 것 중에 하나도.. 바로 임대인의 평판인 만큼.. 꼭 유익비를 못주겠다!! 이런 태도는 여러가지 면에서 옳지 않다는 생각입니다. ^^