전세 월세 전환시 적용되는 전환율 규정

오늘은, 간단하게 전세를 월세로 전환 할 때 적용되는 전환율 규정에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..

최근, 전세값이 폭등하면서 준전세 또는 준월세로 보증금의 일부를 월세로 바꾸는 새로운 추세가 생겨나고 있죠.. 이런 경우에 적용되는게 바로 전환율 규정입니다.

다만..

이러한 주택임대차보호법상 안전장치가 있음에도 불구하고, 그 법의 취지와는 다르게 임차인에 대한 보호목적을 제대로 달성하지 못하는 측면이 있습니다. 개인적으로 저는 사문화 된 조항이라고 평가절하 합니다.

오늘은, 우선 처음.. 전세 월세 전환시 적용되는 전환율에 대한 이야기를 해 보고.. 다음 단락에서 규정의 문제점에 대해 짚어보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

현재 전환율은 6%를 초과할 수 없다.

현 시점 기준(2015년 6월 11일 이후부터) 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 전환율은 6% 입니다. 즉, 보증금 중에서 1,000만원을 월세로 돌릴 경우 60만원을 초과할 수 없다는 것입니다.(연간 합계, 즉, 월 5만원)

사실, 이 금액 자체가 너무 높다는 생각을 지울 수 없습니다. 집주인 입장에서 보자면 1,000만원을 은행에 넣어 봤자 2%정도의 수익을 얻는데 이를 월세로 전환하면 6%의 수익을 얻는 것과 같은 것이니 만큼.. 월세로 전환하고자 하는 욕구가 강하게 들 수 밖에 없는 것입니다.

아무튼..

관련 법률규정을 인용해 보자면 아래와 같습니다.

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

여기서, 첫번째 조항인 대통령령으로 정하는 비율은 1할, 즉 10% 입니다. 그리고, 두번째 조항의 한국은행 기준금리는 2015년 6월 11일에 1.5%로 낮아졌죠.. 대통령령이 정하는 배수는 4배수 입니다. 즉, 10%와 6%(1.5 x 4) 중 낮은 전환율인 6%가 현재 적용되는 것입니다.

개인적으로..

주택임대차보호법의 취지 자체가 임차인을 보호하기 위한 것이고.. 주택임대차에는 월세라 하더라도 일정금액의 보증금이 있어서 임대료 환수에 대한 리스크가 적은 만큼.. 전환율은 은행이자율 정도가 적당하다는 생각입니다.

따라서, 대통령령에서 정하고 있는 4배수를 좀 줄여 1.5~2배수가 적당하지 않을까.. 그런 생각입니다. 전세 월세 전환시 적용되는 전환율도 결국 이자율과 같다고 볼 수 있는데.. 이자율이라는게 리스크에 따라 높고 낮음이 정해져야 하는 것이고.. 시장에서는 실제로 그렇게 정해지죠..

주택임대차와 같이 보증금으로 인해 임대료 회수에 대한 리스크가 현저히 낮은 계약에서 6%의 이자율은 지나치게 높다고 볼 수 있겠습니다. 뭐.. 저만의 생각은 아니겠죠..

사문화된 전환율 규정

여기에 전환율 규정에는 치명적인 문제점이 또 있습니다. 지나치게 높은 전환율 보다도 더한 문제죠.. 집주인 입장에서는 이를 완전히 무시할 수 있는 구멍이 있다는 것입니다.

현행법상 이러한 전환 산정률 제한 규정은 임대차기간 유지기간에만 적용되는 것입니다.

즉..

임대차 계약기간이 끝나면? 이 규정은 적용되지 않습니다. 이러한 이유로 이러한 규정은 거의 사문화 된 규정이라고도 볼 수 있습니다. 대부분의 집주인들은 전세를 일부 월세로 돌리고 싶어도 임대차 기간 동안에는 그 계약을 유지하죠.. 따라서, 이러한 전환률을 적용할 일 자체가 별로 없습니다.

여기에, 임대차 계약기간이 끝나면 원하는 만큼 전세를 월세로 돌릴 수 있으며.. 전환율 역시도 집주인 마음대로 할 수 있는 것이에요.. 수틀리면 나가라고 하면 되는 것이고 말이죠.. -_-

전세를 월세로 돌리겠다는 집주인들의 의사표시야.. 뭐.. 시장 트렌드에 따른 자연스러운 현상이고 재산권의 정당한 행사라고 볼 수 있기는 하지만, 전환률을 피해갈 수 있는 구멍이 있는 부분은 분명히 보완이 필요한 부분입니다.

기본적으로..

계약갱신에 대한 임차인의 요구권을 상가임대차와 같이 적용할 필요가 있으며.. 임차인이 바뀌더라도 전환율 규정은 유지하도록 만드는게 진정... 임차인을 보호하겠다는 의지가 있다면 고려할 필요가 있다 하겠습니다.

물론, 그 과정에서 임대인들의 재산권 행사가 일부 제한되는 부작용이 있을 수 있기는 하지만.. 시장가치를 즉각 반영하지 못하는 것으로 천천히 임대료를 상승시키는 것일 뿐.. 시장에서 평가받는 임대료를 받지 못하는 것도 아닌 만큼.. 재산권 행사 제한의 범위는 크지 않다는 생각입니다.

오늘은 전세 월세 전환시 적용되는 전환율 이야기를 해 봤는데요.. 좋은 법.. 좋은 규정을 만들어 놓고도 사문화 시키는 것에 대한 안타까움이 참 많이 드네요.. 아무쪼록, 임차인을 보호하겠다는 취지의 규정인 만큼.. 좀더 세밀하게 법 개정이 이루어 졌으면 하는 바램.. 갖어 봅니다.