상가 최우선변제권 개념과 범위

오늘은 자영업자 분들이 꼭 알아둬야 할 보호 조항 중 하나인 상가건물임대차 보호법상 최우선변제권의 개념과 그 보호 범위 등에 대한 이야기를 해 볼까 합니다.

 

통상, 부동산에 대한 권리는 먼저 부동산에 대한 권리를 설정한 사람부터 생기는 것이죠.. 건물주 A에게 돈을 먼저 빌려주거나 임차한 사람이 돈을 먼저 받을 권리가 있는 것은 당연한 부분일 겁니다. 그 이후에 돈을 빌려주거나 들어오신 분들은 먼저 빌려준 사람이나 들어온 사람의 채권이 완전히 변제된 이후에 자신의 권리를 주장할 수 있습니다. 이를 우선변제권이라 합니다.

 

하지만, 최우선변제권은 이러한 순서와 상관없이 무조건!! 변제되는 개념입니다.

 

 

최우선변제권은 순서와 상관없이 무조건 변제되는 최소금액

 

이러한 최우선변제권을 두는 이유는 영세상인의 보호를 위한 것입니다. 상가건물임대차보호법이라는 것이 주택임대차보호법과 마찬가지로 상대적 약자일 수 밖에 없는 임차인을 위한 것이죠..

 

이런 이유로, 정상적인 채권채무 관계에서의 권리순서와는 다른 이러한 최우선변제권이라는 것이 존재하는 것입니다.

 

다만..

 

최우선변제권은 정상적인 상거래 질서를 해칠 수 있는 가능성이 존재를 합니다. 나중에 들어온 사람이 돈을 먼저 가져간다는게 상식의 수준에서도 맞지는 않는 것이죠.. 이에따라, 최우선변제권은 매우 제한된 범위 안에서 제한된 금액만 보장이 됩니다.

 

이런 이유로, 최우선변제권이 적용되는 임차보증금(보증금 + 월세의 보증금 환산액)의 범위가 있고, 그 범위 안에 있다 하더라도 모든 금액을 보호해 주지 않고 일부만 보호해 줍니다.

 

결과적으로..

 

최우선변제권에 해당하는 임차인이라면 최소 법에서 정해진 금액은 자신의 채권순서에 상관없이 보장을 받고, 나머지 부분은 정상적인 채권채무 순서에 따른 변제(우선변제권)을 적용받는 것입니다.

 

이러한, 최우선변제권 보장금액은 지역에 따라 다소 달라지고 법의 개정이 2~3년마다 한번씩 이루어지고 있기 때문에 조회하시는 시점에서의 법을 한번 들춰보셔야 합니다.(2008년, 2010년, 2013년 개정 및 상향되었음)

 

 

월세의 보증금 환산 방법과 지역별 최우선변제권 범위

 

우선, 환산보증금의 개념을 알아야 하는데요.. 통상, 상가의 경우에는 보증금과 별도로 월세가 있는 경우가 대부분이죠.. 이러한 월세액을 보증금으로 환산한 것이 환산보증금 입니다. 보호할 필요성이 상대적으로 적은 대형상가들 중에서는 보증금은 미미하지만 월세액이 무척 큰 경우들이 있죠..

 

이런 분들을 제외하기 위해서는 이러한 환산보증금이 필요한 것입니다. 현재, 2010년부로 환산보증금은 월세액에 100을 곱하는 것으로 개정되었습니다. 관련 규정은 아래와 같습니다.

 

상가건물임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)

 

..<중략>..

③ 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.

 

예를들어 보죠..

 

보증금 3천만원에 월세액 100만원을 내고 있는 임차인의 환산보증금은? 3천만원 + (100만원 x 100) = 1억 3천만원.. 뭐, 이렇게 되는 것입니다.

 

아무튼, 최우선변제권의 근거가 되는 법률조항은 아래와 같습니다.

 

상가건물임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)

 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

보호 범위와 보호액의 경우에는 대통령령에 나와 있는데요.. 보기가 좀 어지러우니 관련 법률조항을 표로 정리해 보면 아래와 같습니다.

 

구분	환산 보증금의 범위	최우선변제금액
서울특별시	6,500만원	2,200만원
서울시를 제외한 과밀억제권	5,500만원	1,900만원
광역시, 안산, 용인, 김포, 광주시	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	3,000만원	1,000만원

 

참고로..

 

서울을 제외한 과밀억제권이라 함은 주로 인천과 경기 지역의 일부를 이야기 하는 곳으로 구체적으로는 아래의 지역을 의미합니다.

 

강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 당하동, 원당동, 왕길동, 의정부시, 남양주시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 광명시, 부천시, 의왕시, 군포시, 시흥시

 

오늘은 간단하게 상가 최우선변제권의 개념과 그 보호 범위에 대해 알아봤는데요..

 

다만, 여기서 마지막으로 강조드리고 싶은 부분은 비록 자신의 환산보증금이 위의 최우선변제금액 등의 범위 안에 있다 하더라도 대항력 등의 기본적인 조건을 갖춰야 해당 된다는 점입니다. 사실.. 이런 부분은 주택도 마찬가지죠..

 

따라서, 사업자등록 등과 건물의 점유 등.. 대항력 요건을 완벽하게 갖추는 것이 우선이라는 말씀.. 드려 봅니다.