부동산 중개업자의 손해배상의무

어제는 부동산 중개업자의 의무에 대해 알아봤었죠..

오늘은, 어제에 이어 부동산 중개업자의 손해배상 의무에 관한 이야기를 추가로 해 볼까 합니다. 이 부분은 부동산 중개업자분들은 물론이고 일반인들도 알아두면 좋은 그런 내용이죠..

오늘 포스트는 부동산 중개사고가 났을 때 본인의 책임 범위와 정도를 짐작해 볼 수 있는 내용입니다.

 

[연재 포스트 링크]부동산 중개업자의 의무 : http://darak75.tistory.com/1013

 

손해배상은 어떤 경우에?

기본적으로 중개업자는 어제 포스트에서 이야기한 자신의 의무를 다하지 않았을 경우에 손해배상의 의무를 지게 되어 있습니다. 다소 중복되지만 부동산 중개업자의 의무는 아래와 같습니다.

중개대상물의 확인 및 설명의무, 금지의무, 신의성실의무, 비밀준수의무

그렇다면..

중개사무소에서 근무하는 보조원이 중개한 경우의 손해배상은 어떻게 될까요?

기본적으로 귀책사유가 있는 보조원이 손해배상을 하는게 원칙입니다. 다만, 해당 보조원이 배상능력이 없어서 손해배상을 하지 못하는 경우 해당 보조원을 채용한 공인중개사가 대신 배상해야 합니다.

일반인들이 알아야 할 점 중에 하나는.. 손해배상 금액을 전액 받지는 못하는 경우가 절대다수라는 점이죠.. 사기(?) 수준이 아니라면 공인중개사의 책임은 일정 한도로 제한되며.. 통상 30~70% 정도만 공인중개사의 책임비율이 인정이 됩니다. 물론, 부동산 공인중개사의 책임 정도에 따라 그 비율은 케이스 바이 케이스로 정해지죠..

아무튼..

그 어떤 경우에도 일정부분 의뢰인도 손실을 입을 수 밖에 없다는 점은 확실히 인지를 해 둬야 하겠습니다.

이는, 공인중개사를 통하는 거래라 하더라도 실제 거래 당사자가 거래의 안정성을 주의깊게 살피고 체크해야 한다는 관점을 우리 법원이 견지하고 있다는 것을 보여주는 것이죠.. 이는, 지극히 당연한 부분이라 할 수 있겠습니다.

손해배상 능력이 없는 경우에는?

해당 부동산 공인중개사가 손해배상 능력이 없다면 아무리 법률적으로 손해배상의 책임을 물어도 말짱 헛일이겠죠.. 하지만, 기본적으로 부동산 중개업자는 손해배상에 대한 업무보증을 해야 할 의무가 있습니다.

즉, 자신이 능력이 안되도 보증보험 등을 통해 위험보장에 대한 보험가입을 해야 하고.. 이를 중개업무 시작 전에 의뢰인에게 고지해야 합니다.

우리가, 공인중개사 사무실에서 계약을 할 때 어김없이 받는 보증보험 가입 복사본은 괜히 주는게 아니고.. 이러한 법률적 의무에 따라 의뢰인에게 고지하는 의무사항으로 주는 것입니다. 따라서, 기본적으로 이러한 보증보험 가입에 대한 고지를 해 주지 않는 공인중개사 사무실은? 이용하지 않는게 좋습니다.

공제금액은..

최근, 상향되어서 법인중개업자의 경우 2억, 개인 중개업자의 경우 1억 이상입니다.

공인중개사법 시행령 제24조(손해배상책임의 보장) 

① 개업공인중개사는 법 제30조제3항에 따라 다음 각 호에 해당하는 금액을 보장하는 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다.

1. 법인인 개업공인중개사 : 2억원 이상. 다만, 분사무소를 두는 경우에는 분사무소마다 1억원 이상을 추가로 설정하여야 한다.

2. 법인이 아닌 개업공인중개사 : 1억원 이상

...<중략>...

만일, 부동산 중개사고가 발생할 경우 1차로 해당 공인중개사에게 손해배상을 청구하고 만일 손해배상에 대한 능력이 없을 경우에는 판결문 또는 손해배상합의서(해당 공인중개사와 함께 작성)를 해당 공제사업자나 보증보험회사에 제출할 경우 공인중개사를 대신하여 손해를 배상해 줍니다.

다만..

그 금액은 위의 법률조항에서 살펴본 것과 같이 그 금액의 한도가 낮다는 점에서 유의해야 합니다.

이 보증보험에 관한 금액은 상향되기는 했으나.. 현실적으로 너무 적다는 생각을 개인적으로 합니다. 도시지역에서 매매를 보장하기에는 턱없이 적고, 서울에서는 1, 2억짜리 전세도 별로 없는데 말이죠.. -_-