수익형부동산 투자, 과연 재테크의 대안이 될 수 있을까?

시중 자금이 갈 곳을 잃었다.

 

기준금리가 역대 최저수준을 보임에 따라 예적금 이자율은 1%대로 주저앉은지 오래고 주식시장도 잠깐 반짝 하더니 횡보하고 있다. 특히, 주식시장은 최근 중국시장이 흔들림에 따라 미래에 대한 불확실성이 올라가고 있다.

 

예전처럼 아파트 시장을 두드리자니.. 과거처럼 대출이자율을 상회하는 아파트의 가치상승은 기대하기 어려운 상황이다. 이런 시기에.. 하나의 대안처럼 떠오른 투자처가 있으니.. 바로 수익형부동산 투자다. 과연.. 수익형부동산 투자는 불확실성의 시대에 재테크의 대안이 될 수 있을까?

 

 

수익형부동산 투자에 몰리는 관심

 

부동산 시장은 과거.. 경제개발 시대처럼 급격한 가치상승을 더이상 기대할 수 없는 상황이 되었다. 최근 전세가격의 지나친 상승으로 인해 실수요자들이 전격적으로 내집마련에 나서면서 다소간에 온기가 돌고 있는 것은 사실이지만.. 이것이 본격적인 부동산 시장 활황의 신호로 보기에는 다소 무리가 있다.

 

여기에, 우리나라의 인구구조가 장기적인 관점에서 노년층의 증가로, 기존주택이 시장에 쏟아질 가능성이 높고 젊은 층의 경우 인구의 절대적인 숫자가 줄어들 것으로 예상된다. 공급은 신규분양을 하지 않아도 증가하는데 그에 맞춰 수요또한 늘지않는 사회적 인구 구조로 향하고 있는 것이다.

 

그럼에도 불구하고..

 

마땅한 대체 투자처가 없는 현실과 더불어.. 수익형부동산과 같은 소형 주택에 관심이 쏠리는 것은 인구구조가 변화하더라도 가구수는 늘 것이라는.. 최소한 유지는 될 것이라는 믿음이 시장에 존재하기 때문이다. 그리고 실제로.. 1, 2인 가구의 숫자가 꾸준히 늘어나고 있는 것은 사실 이기도 하다.

 

아파트의 경우, 소형 중심의 시장으로 재편되고 있는 이유도.. 이러한 시장에 깔려있는 믿음 때문이기도 하다. 가구원수가 줄어드는 추세라면 장기적인 관점에서 대형주택을 구입할 수 있어도.. 하지 않으려는 시장심리가 있는 것이다.

 

실제, 우리와 매우 유사한 경제구조를 가지고 있으면서도.. 약 10년 정도 앞선 인구구조를 갖고 있다는 일본을 보면 도쿄 등의 대도시에 위치한 주택의 경우 소형주택 위주로 구성되어 있는 것을 알 수 있다. 우리에게는 흔한 평형인 34평형 아파트의 경우에도 일본에서는 매우 큰 주택형에 속한다.

 

결과적으로 주식과 같은 위험자산에는 관심이 없는.. 갈 곳 없는 투자자금들이 수익형부동산 투자에 관심을 쏟을 수 밖에는 없는 상황인 것이다.

 

 

공급이 너무 많다.

 

하지만, 이러한 수익형 부동산 투자에서 현재 문제가 되는 것은.. 장기적인 관점에서 그 접근 방향은 맞을지 몰라도 현재 공급과잉이 너무 심하다는 점이다.

 

대표적인 수익형부동산으로 몇년 전부터 본격적으로 대두되기 시작한 도시형생활주택의 경우 2013년에 공급의 정점을 이뤘는데 당시 약 10만호나 되는 엄청난 물량이 쏟아졌다. 2010년 약 2만호였던 것에 비하면 몇년 사이에 폭발적인 성장을 거듭했다.

 

물론..

 

이는, 당시 정부가 정책적으로 밀었던 주거공급 형태가 도시형생활주택이었기 때문이기도 하지만.. 그만한 대기수요가 있었기에 가능했던 것이다. 안정적인 투자수익을 원하는 사람들이 많고 공급할 주체가 있다면? 당연히 그 숫자는 늘어날 수 밖에는 없는 것이다. 게다가, 도시형 생활주택의 경우에는 완공까지 최소 6개월에서 길어봐야 1년 내외면 건축이 완료되기 때문에 시장 회전률도 빠르다.

 

이러한 공급과잉의 문제는 도시형생활주택에서 머무르지 않는다. 최근에는 수익형부동산에 대한 관심이 높아지면서 주거용 오피스텔의 공급량도 꾸준히 늘어나는 추세다.

 

공급과잉은 결국.. 수익률 하락으로 이어지는 법이다. 실제, 부동산114 자료에 의하면 2012년 오피스텔 수익률은 서울 기준 약 5.5%로 곤두박질 쳤고.. 최근에는 3%대로 급격하게 하락하는 추세다.

 

 

더 위험한 것은 공실의 가능성이다.

 

 

뭐.. 1%대의 예적금 시대에 3~4%의 수익률이라면 괜찮다고 생각할지도 모르겠다. 큰 욕심 부리지 않는다면 물론 이 정도의 수익률 추구도 그리 나쁜 의사결정은 아닐 것이다. 다만, 이러한 수익률에는 문제가 하나 존재한다. 바로, 공실에 관한 리스크는 반영되지 않았다는 점이다.

 

수익형부동산 투자에서 가장 큰 리스크는? 낮은 수익률이 결코 아니다. 바로, 공실에 대한 위험성이다.

 

공실이 발생하면..

 

당연히 수익률에 있어서 큰 손실이 발생할 뿐더러.. 더 나아가 추가적인 자금까지도 들어가게 된다. 임대인이 관리비를 부담해야 하기 때문이다. 현재 너무 많이 공급되고 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등의 수익형부동산은 그래서 위험한 것이다.

 

실제로 도시형생활주택이 과다하게 공급되었던 2012~2013년에는 전국평균 공실률이 30%에 달하기도 했다.

 

 

그럼에도 불구하고 수익형부동산에 투자 하겠다면? 두가지는 꼭 체크해라!

 

오늘 포스트는.. 수익형부동산 투자에 관한 위험성에 대한 이야기를 하는 것이지만 그렇다고 수익형부동산 투자에 대한 미래를 어둡게만 볼 필요는 없다. 사실.. 필자도 오피스텔을 두채 가지고 있다.

 

다만, 상대적으로 적은 금액이 투자된다고 아무곳이나 투자해서는 결코 곤란하다. 공급이 많아지면 결국 경쟁력 있는 수익형부동산만 살아남을 것이기 때문이다.

 

가장 처음..

 

수익형부동산을 살필 때에는 교통이 제일 중요한 부분이다. 아직까지 1, 2인용 주택은 젊은층이 주된 수요자이고 그들에게 가장 중요한 것은 바로 교통의 편의성이다. 다음으로 살필 것은 주차의 편의성이다.

 

도시형생활주택의 경우 주차장 등에 관한 규정이 상당히 완화되어 있어서 주차시설이 형편없는 경우가 많다. 당시, 도시형생활주택 정책을 입안한 분들이 어떤 생각을 가지고 정책을 집행했는지는 모르겠지만.. 이는, 승용차가 거의 필수품이 되어버린 지금의 시대에 주거용 건물로서는 치명적인 단점이 될 수 있다. 어차피 비슷한 도시형생활주택이라면? 임차인의 입장에서는 교통과 주차시설에 따라 의사결정을 할 가능성이 높다.

 

이제 수익형부동산도 서로 경쟁해야 하는 시대이다. 과거처럼 사 두면 임차인 구하기가 쉬운.. 그런 시대가 아닌 것이다. 따라서, 수익형부동산 투자도 신중하게 접근해야 하며.. 교통, 주차, 기타 주변 편의시설 등을 꼼꼼히 따져 투자하기를 권한다.