부동산 경매 절차

오늘은, 예고한 대로 부동산 경매 절차에 대해 알아볼 텐데요..

 

부동산 경매 절차에는 크게 두가지 종류가 있죠.. 바로, 강제경매와 임의경매 방식입니다. 다만, 입찰자의 입장에서 두가지 경매는 큰 차이가 없습니다. 경매에 이르게 된 원인이 무엇인지에 차이가 있을 뿐이죠..

 

강제경매는 소송을 거쳐 경매에 이르게 된 것이고 임의경매는 설정된 근저당권에 근거하여 소송 없이 바로 경매에 붙여진 것입니다. 경매의 절대 다수는 금융기관에 의해 신청이 되기 때문에 대부분 임의경매 방식으로 경매가 진행이 됩니다. 신용대출을 제외하고 담보를 잡지 않고 대출을 해 주는 금융기관은 없으니까요..

 

 

부동산 경매 절차, 매각 준비 작업

 

1. 경매개시 결정

 

채권자의 신청이 있으면 법원은 접수일로 부터 2일 이내에 경매개시결정을 내린다. 경매개시결정이 내려지면 해당 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정을 알리는 기입등기를 촉탁하게 된다. 경매개시결정에 대한 정본은 채무자에게 송달하여 이를 알리게 된다.

 

 

2. 배당요구 종기 결정 및 공고

 

경매가 결정되면 법원은 관련 채권자들에게 낙찰 대금에서 자신의 채권을 변제 받겠다는 의사표시인 배당신청을 받는다. 배당신청의 마감일을 배당요구 종기일 이라고 하는데 통상 배당요구 종기일은 첫 매각기일 이전의 날로 정해진다.

 

 

3. 매각준비

 

이제, 해당 부동산에 대한 매각 준비절차에 들어간다. 부동산의 현 상태, 점유관계, 차임, 보증금 액수, 교통상황, 지역조건 등을 조사하고 전문 감정평가사에게 부동산에 대한 감정평가액을 산정하게 한다. 여기서 유의해야 할 점은 감정평가액이 시가를 참조하기는 하지만 정확히 그 시세라고 볼 수는 없다는 점이다.

 

특히..

 

유찰이 여러번 진행되거나 기타 이유로 감정평가를 받은 날과 매각기일과 차이가 많이 날 경우에는 시차에 의한 부동산의 가치평가를 반드시 고려해야 한다. 그리고 현장조사를 통해 해당 지역의 정확한 시가를 파악해야 불이의 손실을 예방할 수 있는 방법이 된다.

 

 

4. 매각결정기일 지정 및 공고, 통지

 

부동산 경매 절차에서 준비는 끝났다. 이제는 담당판사의 재량에 따라 입찰방법(기일입찰, 기간입찰)을 정하고 매각기을 등을 지정해 통지 및 공고한다. 이제는 대법원 경매 사이트를 통해 해당 물건이 노출되며 예비입찰자 들은 해당 부동산의 정보에 대해 법원이 조사한 사항을 인터넷으로 열람할 수 있다.

 

 

부동산 경매 절차, 매각에서 인도까지!

 

1. 매각실시

 

이제 매각기일이 되면 관할 법원에 방문해 입찰을 하면 되겠다. 물론, 그 이전에 권리분석이라든지 입찰 전략 등은 미리 세워야 하겠다. 매각방법에는 기일입찰 방식과 기간입찰 방식이 있는데 기일입찰은 특정한 날만 입찰을 모두 받는 방식이고 기간입찰은 일정한 기간 동안 입찰을 받는 방식이다.

 

기일입찰 방식이 압도적으로 많기는 하지만, 부동산의 특성상 입찰자가 그리 많지 않은 특수물건, 대형물건 등은 기간입찰 방식을 선택하기도 한다.

 

아무튼..

 

입찰결과 제일 높은 가격을 써 낸 '최고가매수신고인'을 정하고 최고가매수신고인이 향후에 인수를 포기할 때를 대비하여 두번째 높은 가격을 써 낸 '차순위매수신고인'을 함께 정하게 된다.

 

 

2. 매각 허가 결정 및 매각대금 납부

 

이제, 마지막으로 매각결정기일에 법원에서는 이해관계인의 의견을 들은 후에 매각허가 결정을 내린다. 만일 매각허가결정에 이의가 있으면 이해관계인은 그 즉시 항고가 가능하다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하게 됨으로 정해진 기한 내에 입찰자는 언제든지 잔금을 납부할 수 있다. 통상 매각허가결정 이후 1개월 안에 잔금을 납부해야 한다.

 

 

3. 배당

 

이제, 낙찰자가 납부한 잔금을 가지고 채권자들에게 해당 자금을 배당하는 단계이다. 최우선으로 경매를 진행하면서 사용된 법원의 비용을 제한 다음 채권순위에 따라 배당을 하게 된다. 이때 배당을 받지 못하는 채권자가 있고 그것이 세입자라면? 향후 부동산 인도에 문제가 발생할 소지가 많음으로 입찰자라 하더라도 배당에 관해서는 관심을 갖을 필요가 있다 하겠다.

 

 

4. 소유권이전등기 촉탁 및 부동산 인도

 

이제 최종 단계까지 왔다. 낙찰자가 대금을 완납하게 되면 부동산에 대한 소유권을 그 즉시 인정받게 된다. 아직 등기를 하지 않은 상태라도 말이다.

 

어쨌든..

 

이제 서류적인 정리작업 후에 부동산을 인도받으면 되겠다. 집행법원은 낙찰자가 필요서류를 제출하게 되면 낙찰자를 위해 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 않는 말소등기를 등기관에 촉탁하게 된다.(요런게 법원경매의 장점 중 하나이다.)

 

소유권이전등기가 완료되면 이제 부동산을 인도받으면 되겠다. 만일 배당받은 세입자가 나가지 않고 있다거나 대항력 없는 임차인이 점유하고 있는 등의 부당한 점유가 발생하고 있다면? 법원에 간단한 인도명령 신청을 하면 법원의 집행력을 동원해 점유자를 내 보낼 수 있다. 다면, 6개월이 지나면 간단한 인도명령 제도는 활용할 수 없고 명도소송을 거쳐야 함으로.. 이 부분은 유의하도록 하자.

 

 

오늘은, 간단하게 부동산 경매 절차에 대해 알아봤는데요..

 

경매라는게 매력적인 분야이기는 하지만, 부동산의 특성상 환금성이 떨어진다는 점에는 유의해야 하겠습니다. 처음에는 몇번의 실전과 같은 연습을 거칠 필요가 있고, 또한 작은 물건부터 시작하는게 좋습니다. 물건도 주거용과 같이 안정적인 수요가 있는 것 부터 시작하고 상가와 같은 경우는 좀더 나중에 시도하시는게 좋습니다.

 

아무쪼록, 성공적인 투자생활~!! 만들어 가시길.. 진심으로 기원드리면서 오늘 이야기.. 이만 줄일까 합니다.