부동산 경매 방법, 경매에 참여하기 위해서는?

오늘과 내일 이틀동안 부동산 경매 방법과 절차에 관한 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

부동산 경매로 돈을 벌었다는.. 뭐.. 이런 분들이 제법 나오면서 부동산 경매에 대한 관심을 갖는 분들이 주변에도 꽤 있습니다. 다만, 투자라는게 항상 하이 리스크, 하이 리턴이죠..

 

부동산 경매 투자가 비록 일반적인 부동산 매매에 비해 저렴한 가격에 매수할 가능성이 높고 이로인해 상대적으로 높은 수익률을 거둘 수 있다는 장점은 분명히 있으나.. 이것이 가능한 이유는 부동산 경매 참여자가 스스로 감수한 리스크로 인한 것입니다. 그럼으로.. 경매의 위험요인에 대해 정확하게 파악하고 많은 공부를 한 다음에 접근하시길 권합니다.

 

 

많은 공부가 필요한 부동산 경매, 권리분석에 대한 충분한 연습을 하자!

 

경매는 누구나 참여할 수 있지만 그렇다고 진입장벽이 낮은 분야는 결코 아닙니다. 모르면 필패를 하는 분야가 바로 부동산 경매 분야이기도 합니다. 그 중에서도 권리분석은 경매 초보자들이 가장 어려워 하는 부분인데요..

 

권리분석이란 해당 부동산에 걸려있는 각종 이해관계자들.. 즉, 세입자, 채권자, 국가 및 지자체(세금) 와의 상호권리를 분석하는 것을 의미합니다. 기본적으로 이들 권리는 낙찰자가 부담해야 하는 권리가 있고 부담하지 않아도 되는 권리가 있습니다. 따라서, 권리분석을 잘 하는 것은 적정 입찰가를 선정하는데 필수적인 것이죠..

 

권리분석이 중요한 또다른 이유는..

 

자칫 잘못된 권리분석으로 큰 손실을 보거나 골치아픈 상황에 놓일 수 있다는 점 때문입니다.

 

부동산에 걸려있는 권리들 중 소유권에 직접적인 영향을 미치는 가등기 같은 경우에는 향후 낙찰을 받아도 내 소유가 될 수 없는 그런 황당한 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이러한 일들이 일어날 수 있는 이유가.. 비록, 국가기관인 법원을 통한 부동산 경매가 이루어지지만.. 권리자들 상호간에 일어나는 일들에 대한 것은 입찰자가 직접 분석해야 하기 때문입니다. 이러한 이유로 부동산 경매 방법으로 가장 처음.. 충분히 연습해 봐야 할 부분이 바로 권리분석 입니다.

 

대법원 경매사이트에 올라와 있는 여러 물건의 다양한 사례들을 직접 접해보고 권리분석을 해 보는 것을 권해 드립니다.

 

 

부동산 경매 방법, 경매는 어떻게 이루어 지는가?

 

채권자의 신청에 의해 법원경매가 결정된 물건은 '대법원 경매사이트'를 통해 해당 물건을 알리는 과정을 거칩니다. 법원경매 사이트에 가 보면 해당 부동산의 감정가, 건물의 상태, 주변지역의 특성 및 교통, 채권자리스트, 세입자 현황 등.. 비교적 상세한 정보를 공시해 놓습니다.

 

이후 입찰기일이 오면 주관 법원 내에서 경매가 이루어지죠.. 경매방식은 기일입찰(특정 날짜에 입찰하는 것)과 기간입찰(일정 기간에 입찰하는 것) 방식이 있지만 절대다수는 기일입찰 방식입니다.

 

아무튼..

 

입찰기일에 법원에 방문하여 입찰표를 최저매각가격(최초는 감정가의 100%, 1회 유찰시마다 20%씩 감액) 이상을 써 낸 사람들 중에 최고가를 써낸 사람과 두번째로 높은 가격을 써낸 사람을 선정합니다.(입찰보증금으로 최저매각가격의 10%를 준비해야 합니다.)

 

이후, 별다른 문제가 없다면? 최고가매수신고인이 잔금을 납부한 후 해당 물건을 넘겨받게 되는 것입니다. 다만, 경매의 과정 중 어느 때라도 채무자가 해당 채무를 갚게되면 경매 절차는 없던 것이 됩니다. 다만, 낙찰자가 잔금을 납부한 경우에는 낙찰자의 동의를 얻어야 중단시킬 수 있기는 합니다.

 

오늘은, 부동산 경매 방법으로 경매에서의 전반적인 흐름에 대해 살펴봤는데요.. 오늘에 이어 내일에는 구체적인 경매 진행 절차에 대해 추가로 알아보도록 하겠습니다.