임차권 및 전세권 설정 등기와 확정일자

오늘은 전세권 설정등기 및 임차권 설정등기 그리고 확정일자에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

상가가 되었든 주택이 되었든..

세입자의 입장에서 가장~~ 중요한 것은.. 내 보증금을 안전하게 보호받는 것이죠..

 

전세권 설정등기와 확정일자는 이러한 보증금을 보호받을 수 있는 법률적 안전장치로..

누구에게나~!! 필요한 법률 상식이 아닌가 싶습니다. ^^

 

 

	확정일자

 

주로 주택에서는 확정일자와 전입신고를 통해 보증금을 보호하죠..

원래 계약은 당사자간 합의에 의해 발효가 되는 것으로.. 계약서의 내용에 따라 임대차 관계가 시작 및 종료가 되는 것이지만.. 서민들의 주거안정을 위해서는 좀더 강력한~!! 보호장치가 있을 필요가 있습니다.

 

이에따라, 주택임대차보호법에 의해.. 계약 이후 전입신고를 하고 확정일자를 받아두게 되면..

궂이 등기를 하지 않아도, 확정일자를 받은 날로 채권순위를 보전받을 수 있는 안전장치를 나라에서 마련해 두었습니다.

 

유의할 점은..

 

중간에 주민등록을 빼게 되면 그 효력이 없어지게 되는 것이며..

재전입 한 날로 순위가 밀리게 된다는 점입니다.

 

또한, 해당 순위에 따라 보상을 받는 것이기 때문에, 집에 문제가 생겨 경매에 넘어갈 경우..

선 순위의 날짜에 큰 규모의 채권등기가(근저당권 외) 되어 있다면? 내 보증금의 전액 혹은 일부액을 받지 못할 수 있습니다.

 

아무튼, 이러한 확정일자가 보증금을 보호하는 가장 일반화 된 방법이기는 합니다만..

오피스텔의 경우에는 전입신고 후 확정일자의 방법 보다는 임차권 설정 등기나 전세권 설정등기를 해야 하는 경우가 더 많습니다.

 

 

	임차권 및 전세권 설정등기

 

우선 임차권 설정등기와 전세권 설정등기의 실무상 차이는 없습니다.

단지, 전세권 설정등기는 월세액 없이(관리비와는 다른 개념) 전세금만 있는 경우에 하는 등기이고..

임차권 설정 등기의 경우에는 보증금과 월세액이 있는 경우에 하는 등기 입니다.

 

오피스텔의 경우에는 세입자가 전입신고와 확정일자를 받게 되면, 주택으로 간주가 되기 때문에..

보통, 집주인들은 이를 꺼립니다. 1가구 2주택이나 다주택자로 간주가 되기 때문에 향후 세금폭탄을 맞을 가능성이 있기 때문이죠..

 

따라서..

 

상당수의 오피스텔은 전세권 설정등기를 합니다.

 

이러한 전세권 설정등기에서 알아둬야 할 점은..

향후 문제가 생겨 경매처분 될 경우, 건물분에 한해서만 배상액이 정해진다는 점입니다.

우리나라의 부동산은 건물과 토지의 가치를 따로 계산하는 공부 시스템을 갖추고 있는데요..

 

통상 부동산의 가치에서 건물 보다는 토지가 더 큰 가치를 가지고.. 오래된 건물일 수록 더욱 그런 경향이 있습니다.

 

따라서, 전입신고 후 확정일자를 받는 것에 비해 보증금 회수 가능 금액이 적어질 가능성이 있습니다.

(물론, 부동산의 가치와 선순위 채권 금액에 따라 달라집니다.)

 

그리고, 확정일자의 경우에는 매우 미미한 수수료만 들 뿐이지만..

전세권 설정등기의 경우에는 금액에 따라 몇십~몇백만원 단위의 금액이 지불되며 또한 집주인의 동의가 있어야 합니다.

 

 

	전세권 설정등기 시 필요서류와 절차는?

 

확정일자의 경우에는 계약서를 들고 가까운 주민센터에 가면 되지만..

전세권 설정등기의 경우에는 여러가지 서류가 필요한데요..

 

우선, 집주인의 1. 인감증명서, 인감도장, 등기필증이 있어야 합니다.(위임시 위임장과 대리인의 신분증)

세입자는 여기에.. 2. 주민등록등본과 도장(아무도장이나..) 그리고 전세계약서를 가지고 가셔야 합니다.

수수료는 등록면허세와 지방교육세 등의 명목으로 징구되며 통상 1억당 20~30만원을 준비하시면 되겠습니다.

 

여러가지 측면에서 임차권 및 전세권 설정등기 보다는 확정일자가 더 나은 의사결정인데요..

 

하지만..

 

주민등록을 옮기지 않아도 보호가 된다는 장점은 있기 때문에..

 

불가피하게 주민등록을 옮기지 못하는 경우에는..

집주인의 동의와 위임장 및 관련 서류를 부탁해서 전세권 설정 등기를 하는 것도 차선책으로 내 보증금을 보호받을 수 있는 방법이 됩니다.