전세 확정일자 받는 방법

오늘은, 간단하게 전세 확정일자 받는 방법과 확정일자의 효력에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..

내 소중한~!! 보증금을 지키기 위해서 가장 필수적인 것은? 바로, 점유와 전입신고 및 확정일자 입니다.

 

집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살 수 있고..

또한, 보증금을 주기 전까지는 나가지 않을 수 있는 권리인 '대항력'을 취득하기 위해서는, 점유(즉.. 집 키를 받는 것이죠..)에 전입신고만 하면 되지만..

 

여기에, 내 보증금을 완전히 지키기 위해서는? 꼭~!! 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

확정일자란? 전세 확정일자 받는방법

 

확정일자란, 해당 임대차 계약이 체결됐음을 행정기관이 확인해 주는 절차를 이야기 합니다.

임대차 계약은 개인간 계약이지만.. 여기에 행정기관의 확인을 받아 둠으로서, 법률적 보호 장치가 완료되는 것이죠..

 

전세 확정일자 받는 방법은 아주 간단합니다.

임차인이 전세 확정일자를 받는 방법은, 가까운 동사무소(주민센터)에 전세계약서를 가지고 가시기만 하면 됩니다.

그럼, 몇백원의 수수료를 주고 날짜가 찍힌 도장을 찍어주죠.. 바로 아래와 같은 도장입니다.(좀 흐리게 나왔네요.. -_-)

 

 

통상, 확정일자는 전입신고를 하는 날.. 동사무소에 갈때 한꺼번에 합니다만.. 꼭~ 같은 날에 받아야 하는 것은 아니고..

원칙적으로, 확정일자는 계약서가 체결 됐다면? 아직 전입신고를 하지 않았다 하더라도 그 이후에는 언제든지 받을 수 있습니다.

 

그러나..

 

처음 이야기 한 대항력이라는게 점유와 전입신고가 갖춰져야 하기 때문에.. 궂이 먼저 받을 필요는 없습니다.

 

참고로, 아직 점유의 상태가 아닌 상태에서 전입신고를 먼저 한다고 해도, 법률적 대항력을 갖추는 것도 불가합니다.

전입신고만 필요한게 아니라 점유의 상태도 유지해야 하기 때문이죠.. 따라서, 필요에 의한 것이면 몰라도.. 내 보증금을 지키기 위해 먼저 전입신고를 할 이유도 없는 것이죠..

 

대항력은, 전입신고를 한 다음날 0시 부터 효력을 가집니다.

예를들어 5일에 전입신고를 했다면? 6일 0시부터 대항력을 획득하는 것이죠..

 

 

확정일자를 받는 이유는? 우선변제권을 획득하기 위해서!

 

처음, 대항력은 점유와 전입신고만으로도 획득할 수 있다고 했죠..

그런데, 확정일자를 추가로 받아야 하는 이유는 무엇일까요? 바로, 우선변제권을 획득하기 위함입니다.

 

처음 접하시는 분들이라면.. 우선변제권이라는 말이 다소 어렵게 느끼실 수도 있을 텐데요..

우선변제권이라는 것은.. 쉽게 말에, 내가 권리를 취득한 날짜(확정일자 날짜) 이후에 설정된 해당 부동산에 대한 채권(근저당권 등)보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리를 이야기 합니다.

 

즉..

 

내가 들어간 집의 주인이 채권을 변제하지 못해 집이 경매에 넘어갈 경우에 내 채권(보증금)의 순위를 보전하기 위해 확정일자가 필요한 것입니다.

 

대항력이라는 것이.. 내가 전입한 날자 이전에 아무도 부동산에 대한 권리를 설정하지 않았을 경우에나 제대로 된 효력을 가지게 되는 것입니다. 만일, 내 전입일 이전에 근저당권 등이 설정되었다면? 해당 근저당권 설정자가 부동산을 경매에 넘길 경우에, 내가 확정일자를 받지 않았다면? 보증금을 날릴 가능성이 매우 높습니다.

 

경매용어로..

 

경매신청을 한 근저당권을 '말소기준등기'라 하며.. 말소기준등기 이후에 설정된 권리들(임차권 포함)은 소멸됨으로, 경매에서 배당신청을 해서 돈을 받아내야 하는 것입니다.

 

오늘은, 간단하게 전세 확정일자 받는 방법과 확정일자의 효력에 대한 이야기를 해 봤는데요..

 

우선, 집의 가치에 비해 너무 큰 채권최공액이 설정되어 있는 집은.. 당연히 계약하지 않는게 바람직 하고.. 안전 범위 내에 있다고 하더라도, 차후에 또다른 저당권등이 설정될 가능성은 언제나 있는 것이니까요.. 전입신고와 확정일자를 꼭~!! 받아 놓으시길.. 권해 드립니다.