지상권 vs 관습법상의 법정지상권

오늘은 지상권과 관습법상의 법정지상권 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

우리나라는 부동산 법률이 토지와 건물로 양분되어 있죠..

기본적으로는 토지와 건물의 주인이 같은 경우가 일반적이지만, 이러한 태생적 이유로 소유주가 분리되는 경우들이 발생을 하게 됩니다.

 

이럴 때 적용되는 것이 바로 지상권의 개념입니다.

 

 

 

지상권이란? 사용 및 수익을 취할 수 있는 물권

 

지상권은 건물에 적용되는 권리고, 건물주가 토지주의 변경 등에 상관없이 계속해서 해당 건물을 사용 및 수익활동을 할 수 있는 권리를 의미합니다.

 

일반 임대차 계약의 법률적 성격이 '채권'인 반면..

지상권은 '물권'이기 때문에, 토지 소유주와 상관없이 연속된 권리를 보장받게 됩니다.

 

지상권의 경우..

 

그 권리 자체가 강력한 측면이 있는데요, 바로 최소 사용기간을 보장받는다는 점이에요..

임대차계약의 경우에는 개인간 계약의 성격이기 때문에, 이러한 보장기간에 대한 조항이 없죠..

 

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)

 

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

가장 흔한 일반 콘크리트 건물은 무려 30년간 이용할 수 있는 권리가 보장됩니다.

 

다만..

 

지상권의 취약점은, 계약을 통해 설정을 해야 한다는 점입니다.

특수관계자가 아니고 미치지(?) 않은 이상.. -_- 토지주가 최소 30년을 보장해야 하는 지상권을 설정할 가능성은 거의 없죠..

 

따라서, 실제 지상권 설정 계약은 거의 찾아볼 수 없으며.. 다만, 자동적용되는 '법정지상권'을 더 흔하게 찾아볼 수 있는 지상권 형태입니다.

 

 

 

지상권 vs 법정지상권 vs 관습법상의 지상권

 

지상권이 당사자간 계약에 의해 설정되는 권리인 반면, 법정지상권은 법률에 명기되어 자동적용되는 지상권이라는 차이점이 있습니다.

 

민법 제305조(건물의 전세권과 법정지상권)

 

① 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

② 전항의 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못한다.

 

 

민법 제366조(법정지상권)

 

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

뭐.. 말이 어렵지만, 전세권을 법정지상권으로 간주한다는 의미이고..

법원경매를 통해서 부동산의 건물주와 토지주가 달라지면, 건물주에 법정지상권을 인정해 준다는 의미입니다.

 

그렇다면..

 

매매나 증여의 경우에는 어떻게 될까요?

이런경우에도 법정지상권을 인정받습니다. 즉, 법조문에는 나와있지 않지만 관습법상 법정지상권이 있는 것으로 보는 것입니다.

 

이러한 관습법적 법정지상권은 매매, 증여, 공매, 강제경매(소송을 통한 경매) 등에 적용 됩니다.

 

정리하자면..

 

- 지상권은 건물을 토지주와 상관없이 사용 및 수익활동을 할 수 있는 권리로 당사자간 계약에 의한 성립

- 법정지상권은 당사자간 합의 없이도 법률상 인정되는 지상권

- 관습법상의 지상권은 민법에는 나와있지 않지만, 관습적으로 인정되는 지상권

 

이렇게 서로 다른 포인트를 짚으면 되겠습니다.