조심해야 하는 임차권 양도, 세대합가 전입신고

오늘은, 법원경매시 간혹 뒷통수를 맞을 수 있는 세대합가 전입신고와 임차권 양도 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

세대합가 전입신고의 경우, 법원의 조사과정이 개선되어 이제는 쉽게 알 수 있기는 하지만, 그래도 여전히 실수의 여지가 있기 때문에 조심해야 하는 세입자 현황 입니다.

 

그리고..

 

임차권 양도의 경우에는 표면상으로 알기가 매우 어렵기 때문에 세대합가 전입신고 보다 더 조심해야 하고 말이죠..

 

 

 

세대주는 상관없다! 세대원 중 빠른사람 기준! 세대합가 전입신고

 

법원경매에서는 권리자들의 권리 설정 날짜가 매우 중요한 체크사항이죠..

세입자 역시, 언제 전입신고를 했는지, 말소기준권리 보다 빠른지 늦은지를 꼭 체크하고 넘어가야 합니다.

 

통상, 세입자의 전입일 체크는 주민등록등본상 전입날짜를 기준으로 판단하게 되는데요..

 

하지만, 주민등록등본만 체크해서는 큰 오류를 범할 수 있습니다.

만일, 세대원 중에 어느 한명이라도 전입신고를 세대주보다 먼저 했다면? 주민등록등본상 전입일자와 실제 권리능력이 있는 전입일이 달라지기 때문이죠..

 

즉..

 

세대원 중 어느 한명이 세대주보다 빠른날에 전입신고를 했다면?

 

주민등록등본상 전입일이 아닌, 세대원의 전입일로 권리기준 날짜가 바뀐는 것입니다.

세대합가 전입신고를 하게 되면 세대원의 전입신고일은 지워지고 세대주의 전입신고일이 기입됩니다.

 

만일, 세대주가 말소기준등기보다 늦었지만, 세대원의 전입일이 말소기준등기보다 빠르다면?

경매 입찰자는 세대주 전입일만 보고, 자신이 인수하지 않아도 되는 권리라고 착각할 수 있습니다. 실제로는 인수해야 하는데 말이죠..

 

이러한 위험성이 있기 때문에, 이제는 세대원의 전입일도 법원조사관이 조사를 합니다만..

그래도, 입찰자가 직접 확인해 볼 필요는 있습니다.

 

확인방법은..

 

주민등록전입세대 열람을 통하시면 되는데요, 경매에 나온 물건의 경우에는 제3자도 주민등록전입세대 열람을 하실 수 있습니다.

 

이러한 세대합가 전입신고 외에도 조심해야 할 세입자와 관련된 권리가 임차권 양도로 인한 권리의 이전 입니다.

 

 

 

세입자의 권리를 이어받는 임차권 양도

 

임차권 양도는 기존의 세입자가 새로 들어오는 세입자에게 그 권리를 그대로 이전하는 것입니다.

즉, 전입신고 및 확정일자를 받은 효력을 기존 세입자의 날짜로 적용해 주는 것이죠.. 임차권 양도는 집주인의 허락이 있으면 가능합니다.

 

임차권 양도를 왜 하느냐.. 바로, 들어올 세입자가 없기 때문이에요..

빚이 많은 집, 혹은 경매로 넘어갈 것 같은 집에 들어올 세입자는 별로 없죠..

 

따라서, 기존 세입자의 권리설정날짜를 새로운 세입자에게 그대로 적용해 주는 임차권 양도 계약을 하는 것입니다.

 

문제는..

 

입찰자의 입장에서는 이러한 임차권 양도 사실을 알기가 매우 어렵다는 점입니다.

 

임차권 양도의 경우 기존세입자가 들어올 때에는 근저당권 등이 설정되어 있지 않다가 나중에 설정된 경우가 많기 때문에, 자칫 임차권 양도를 파악하지 못하면.. 인수해야 할 권리를 인수하지 않아도 되는 권리로 착각하기 쉽습니다.

 

물론, 임차권 양도가 있는 물건은 매우 드물지만..

현장조사를 통해 세입자 혹은 집주인에게 직접 확인해야 할 필요는 있습니다.

 

오늘은, 간단하게 세대합가 전입신고와 임차권 양도 이야기를 해 봤는데요..

 

간혹.. 불의의 손실을 안겨주는 대표적인 세입자와 관련된 권리변동 사항들이니까요.. 만일을 대비해 체크하시고 입찰하시길 권해 드리면서, 오늘 이야기 마치도록 하겠습니다. ^^