경매 수익률를 결정하는 매각물건명세서 체크사항

오늘은 매각물건명세서 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

법원 경매에 있어서, 중요 체크사항 중 하나가 바로.. 매각물건명세서죠..

가장 유심히 봐야 하는 부분은 물론.. 가등기 등의 소유권 관련 등기와.. 유치권 등의 권리행사이지만..

 

일반 물건에서, 경매의 수익률을 계산하는데 가장 중요한 부분은.. 임대차 관계와 배당신청 여부를 체크하는 것입니다.

 

 

 

매각물건명세서란? 어디에 있나~~

 

매각물건명세서는 세입자의 유무와 세입자가 있을 경우, 해당 임대차 기간은 얼마이고, 계약금액은 얼마인지..

그리고 가장 중요한, 전입신고와 확정일자를 받았는지가 조사하고, 여기에.. 배당신청을 했는지를 나타내는 문서입니다.

 

매각물건명세서는 아래의 화면에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

법원경매정보 사이트 => 사건검색 => 사건번호 클릭

 

 

중간의 '물건상세조회' 클릭

 

 

매각물건명세서 클릭

 

 

매각물건 명세서 확인

 

매각물건명세서에서는..

'보증금, 전입신고, 확정일자, 배당신청 여부'를 중점적으로 체크하도록 하고..

 

비고란에 있는 조사관의 정성적인 분석 내용도 체크하도록 합니다.

 

 

 

말소기준등기를 기준으로, 배당신청을 했는지를 체크하자!

 

매각물건명세서를 보면서, 체크해야 할 사항으로는.. 바로, 말소기준등기를 기준으로..

그 이전에 설정된 등기인지 그 이후인지를 우선 체크해야 합니다.

 

여기서, 그 이전에 설정된 등기라면? 이는 말소기준등기보다 앞서 있는 것임으로.. 낙찰자가 부담해야 하는 것이죠..

 

만일, 해당 세입자가, 배당신청을 했다면, 해당 임대차계약을 인수하지 않고..

낙찰금액 중에서 해당 임차인이 보상을 받는 것이지만.. 이 세입자는, 꼭~ 배당신청을 할 필요가 없습니다.

 

따라서..

 

배당신청을 하지 않았을 경우에는..

해당 임대차 계약기간이 끝날때 까지 계속해서 거주할 수 있으며.. 이 계약의 효력을 낙찰자가 부담해야 합니다.

 

즉.. 입찰자의 입장에서는, 배당신청을 하지 않은 선순위 세입자가 있을 경우에는 나중에 추가로 보증금을 주어야 함으로, 입찰시 이 부분을 계산하시고 적정 입찰금액을 산출하셔야 합니다.

 

오늘은, 간단하게 매각물건명세서 이야기를 해 봤는데요.. '현황조사서'와 다소 중복되는 부분이 있으나..

크로스체크를 한다는 느낌으로.. 좀더 꼼꼼하게 살펴보시길.. 권해 드리면서, 오늘 이야기 마치도록 하겠습니다. ^^