근린상가 경매시 체크사항

오늘은, 근린상가 경매 참여시 고려사항에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

근린상가라 함은.. 주거지역에서 10분 내외의 거리에 있는 상가를 이야기 하는 것으로, 주거밀착형 업종인 슈퍼, 약국, 음식점 등이 활발하게 운영되는 상가를 이야기 합니다.

 

근린상가 경매는, 일반적인 주택 경매에 '상권'에 대한 꼼꼼한 고려가 필수적임으로..

좀더 신중하고 세밀하게 접근할 필요가 있습니다.

 

 

 

근린상가 경매의 장단점

 

근린상가는 대부분 임대소득을 목적으로 경매에 참여하게 되는데요..

공실이 별로 없는 지역의 근린상가를 고르게 되면, 꾸준하고 안정적인 임대수입을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

 

우리나라 주택의 경우, 가능하면 전세를 고르려고 하기 때문에.. 상대적으로 임대수익을 올리기가 어려운 측면이 있죠..

뭐든 수요가 받쳐줘야 하는 것이니 말이죠..

 

반면..

 

상가의 경우, 예외없이 월세 임대수익을 올릴 수 있고, 여기에.. 우리나라의 자영업자 비율은 세계적으로도 높은 편이기 때문에.. 수요 자체에 대한 부담은 덜 합니다.

 

다만, 근린상가의 경우.. 상권에 대한 고려는 필수적입니다.

장사라는게, 입지의 작은 차이에도 그 성과가 달라지는 것이기 때문에, 꼼꼼하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

 

또한, 상가의 특성상.. 일반 주택에 비해 감가상각이 좀더 빨라, 추가적인 비용이 들어갈 여지가 많고..

근린상가 경매에 참여하다 보면, 경매 참여자들이 꺼려하는 유치권을 기존 세입자들이 주장하는 경우도 많아서 애를 먹을 수 있습니다.

 

하지만..

 

상가 세입자가 주장하는 유치권은 대부분 성립하지 않는 경우가 많습니다.

 

계약서 작성 당시 원상복구특약을 맺지 않거나, 공사 등으로 인해 건물의 가치가 명시적으로 높아졌다고 판단되는 극히 예외적인 경우에만 인정이 됨으로, 몇가지 포인트만 조심 하시면 유치권을 깨실 수 있습니다.

 

 

 

근린상가 경매 참여시 체크사항

 

우선, 기본적인 경매의 권리분석과 세입자분석 및 배당 분석은 당연히 이루어져야 하고..

여기에, 근린상가 만의 경매 특징으로.. 첫째도 상권, 둘째도 상권, 셋째도 상권이라고 이야기 하고 싶네요..

 

상권을 분석할 때에는, 주변환경을 꼼꼼히 봐야 하고, 작은 차이도 놓쳐서는 안되는데요..

 

예를들어, 지하철 출입구에 있는 상가는 상당히 좋은 입지라고 볼 수 있지만.. 이게, 지하철출입구와 직접적인 유동인구의 연계가 안되는 출입구 후면쪽 상가는 상대적으로 그 가치가 떨어집니다.

 

아무튼..

 

근린상가 경매 참여시 체크사항을 살펴보면 아래와 같습니다.

 

- 지하철역 및 버스정류장과 떨어진 위치와 해당 역의 유동인구는?

- 배후수요지로 충분한 주택가가 형성되어 있고, 해당 배후수요지와 상권이 연동되는가?

- 도로에 노출된 상가부분의 전면지역은 사람들의 눈길을 끌 만큼 충분한가?

- 출근과 퇴근시 유동인구는 충분한가(퇴근시 유동인구가 더 중요)

- 주변에 경쟁 상권이 있는가? 있다면 대형 유통점인가?(할인, 백화점 외)

- 주변에 사무실이나 학교등이 있는가?

- 길 건너편 상가와 상권이 연동되는가? 분리되는가?

- 노점상들은 있는가?

 

상가는 도로에 노출된 면적이 넓은게 사람들의 눈을 더 끌므로..

같은 면적이라면 좁고 깊은 구조의 상가 보다는 넓고 얕은 구조의 상가가 더 가치있는 상가입니다.

 

또한, 가장 조심해야 할 부분으로.. 주변 상권.. 특히 대형 할인점이나 백화점이 있다면, 이는 해당 상권의 수요를 빨아들이는 블랙홀과도 같음으로 피하는게 좋습니다.. 전통시장은 상권과 어느정도 연동이 되지만, 대형 유통점은 그렇지 않습니다.

 

여기에, 도로가 넓지 않아서 길 건너쪽과 연동되는 상가가 좋습니다. 길 건너편 소비자도 끌어들일 수 있기 때문이죠..

 

여기에..

 

노점상이 많은 지역은, 상권의 활성화 정도를 간접적으로 알 수 있는 좋은 바로미터가 되니까요, 노점상의 숫자도 체크해 보는게 좋습니다.

 

오늘은, 간단하게 근린상가 경매의 특징과 체크사항에 대해 알아봤는데요..

 

꼼꼼하게 체크할 것이 많은게 경매라는 절차니까요.. 아무쪼록, 신중하게 접근하시길.. 권해 드리면서, 오늘 이야기 마치도록 하겠습니다.