경매 인도명령 신청시 주의사항

법원 경매로 낙찰받은 부동산에 세입자나 전 주인이 나가지 않으면 참 곤란한 상황에 처할 수 있죠..

이럴 때 활용할 수 있는 제도가 바로.. 경매 인도명령 제도 입니다.

 

하지만, 점유자가 이러한 경매 인도명령 제도의 헛점을 악용하는 경우도 발생할 수 있으니까요..

인도명령 신청을 할 때에는 이러한 부분에 유의해야 겠습니다.

 

 

 

경매 인도명령이란?

 

경매 인도명령은 쉽게말해, 낙찰받은 사람에게 집을 인도하라고 점유자에게 명령을 내리는 것을 이야기 합니다.

인도명령에 대한 법조항을 한번 살펴보면.. 아래와 같은데요..(민사집행법)

 

여기서, 낙찰자의 입장에서 유의해야 할 점은 '6개월 이내'에 신청해야 한다는 조항입니다.

만일, 시일이 지나게 되면, 인도명령은 할 수가 없으며, 별도의 소송을 통해 점유자를 내 보내야 함으로.. 모든 절차는 낙찰받은 부동산의 잔금을 납부한 날 기준으로 6개월이라는 시일을 꼭~!! 지켜야 합니다.

 

 

제136조(부동산의 인도명령 등)

 

① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.

 

③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.

 

④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.

 

⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

⑥ 채무자, 소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

 

경매절차의 과정에서 법률적 검토와 판단이 이미 내려진 것이기 때문에, 인도명령은 법원에 구비되어 있는 서류로 간단하게 신청이 가능합니다.

 

만일..

 

비록, 대항력이 없는 점유자라 하더라도, 점유자의 의지에 반하여 사적으로 강제로 짐을 뺀다거나 문을 열고 들어가게 되면 주거침입과 사유재산 손괴 등의 사유로 처벌과 손해배상 책임을 질 수 있습니다.

 

따라서, 반드시 경매 인도명령을 신청하여 진행하셔야 합니다.

인도명령 신청을 하게 되면, 법원에서 관련된 서류를 등기우편으로 점유자에게 보내게 되는데요.. 이 정도까지 오면, 점유자는 현실을 깨닫고 포기하는 경우가 많으니까요.. 강제집행까지 가지 않는 경우도 많습니다.

 

그래도 나가지 않는다면? 법원의 집행관에 의해 강제집행 할 수 있습니다.

 

 

 

경매 인도명령 신청시 주의사항과 권장사항

 

경매 인도명령 신청을 할 때에는, 점유이전금지가처분 신청을 함께 하는게 좋은데요..

 

인도명령 제도의 헛점(?)은 개별 개인에게만 효력이 있다는 것이에요..

따라서, 점유자가 악의적으로 제 3자를 불러 살게 한다던가 한다면? 이를 강제로 끌어 낼 수는 없는 것입니다.

 

비록, 불법적인 점유라 하더라도, 점유를 하고 있다면.. 법률적 절차를 거치지 않고 개별적으로 조치를 취할 수 없으니까요.. 또다시 법의 힘을 빌려야 하는 번거로운 상황에 놓일 수 있습니다.

 

그리고, 무엇보다도..

 

인도명령과 같은 강제집행의 수단 이전에 원만하게 점유자를 내 보내는 것이 바람직 합니다.

 

대항력 없는 세입자의 경우 아주 미미한 금액의 보증금만을 돌려받거나, 한푼도 못 받고 쫒겨나는 경우가 많아요..

이러한 부분을 이해해 주시고, 이사비 정도(약 200만원)를 부담하는 선에서 합의를 보는게 좋습니다.

 

강제 사항은 아니지만..

통상, 이사비를 낙찰자가 부담하는 선에서 원만히 해결하는 경우가 많기도 합니다.

 

그리고..

 

다소 번거로운 인도명령 이전에 내용증명 등의 제도를 먼저 활용해 보시고..

그래도 안된다면 인도명령 신청을 하시길 권해 드리고 싶네요..

 

오늘은, 간단하게 경매 인도명령의 개념과 신청시 주의사항 등에 대해 알아봤는데요..

아무쪼록.. 어렵게 낙찰 받으신 만큼, 문제 없는 부동산의 명도.. 하시길 바라겠습니다.(__)