대법원 제공 경매정보 보는 법과 그 한계점

경매를 준비하시는 분들이 꼭~ 참조해야 하는 사이트가 있죠.. 바로, 대법원 법원경매정보 사이트 입니다.

 

법원경매정보 사이트는 대법원에서 직접 운영하는 사이트로, 매물에 대한 기초정보를 조회할 수 있는 곳입니다.

감정평가사에 의한 감정평가와 부동산 임대차현황등이 나와있고.. 또한, 주변지역 분석까지 되어 있어서, 부동산경매를 준비하시는 분들에게는 필수적인 사이트 이기도 한데요..

 

오늘은, 이러한 대법원 법원경매정보 사이트 이용방법과 그 한계점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

그 이전에.. 경매를 준비하시는 분들이라면 필수적으로 알아야 할 부분에 대해서 먼저 이야기 하도록 할께요.. ^^

 

 

 

경매가 처음이라면? 권리관계가 깔끔한 매물을!!

 

경매의 첫번째는 대법원 법원경매사이트를 통해 원하는 매물을 선택하는 것이죠..

매물을 선택할 때에는, 가격과 지역을 위주로 후보군을 고른 다음 대법원에서 제공하는 정보를 대략적으로 파악하고, 마지막으로 등기부등본을 통한 권리관계 분석을 하는 것입니다.

 

서류상의 검토가 끝났다면..

 

최종 현장답사를 통해 매물을 정확하게 파악하는 단계를 거친 이후, 입찰금액을 정하고 경매기일에 응찰하는 과정을 거치게 되는데요..

 

여기서 중요한 부분이 바로 최초의 권리관계 분석 부분입니다.

경매의 경우, 채무의 해결을 하지 못해 법적인 채권회수 절차가 이루어지는 것으로.. 대부분 근저당권 설정자에 의해 경매가 진행이 됩니다.(대부분 은행에서 경매신청)

 

따라서..

 

등기부등본에 근저당권 설정이 되어 있는 것은 당연한 부분이지만.. 문제는 권리관계가 복잡한 매물들 입니다.

특히 유치권, 지상권, 가처분 등의 권리가 등재되어 있는 물건이라면 피하는 것이 좋습니다.

 

또한, 경매 매각 대금으로 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 있다면?

향후, 매물의 인도과정에서 애를 먹을 수 있는 여지가 많음으로, 가능하면 피하고, 응찰 하겠다면 미리 해당 세입자와 협의하는 것도 좋습니다.

 

물론.. 경매 낙찰자의 법적인 보증금 반환 의무는 없지만..

이사비용 정도는 낙찰자가 대신 부담해 주는 것도, 나름 좋은 해결 방법이기도 합니다.

 

경매가 처음이라면? 다양하게 얽힌 권리관계가 있는 매물은 피하고, 가능하면 근저당권, 전세권만 설정되어 있는 매물을 선택하는 것이 바람직 합니다.

 

 

 

대법원 법원경매정보 보는법

 

경매를 준비중이라면.. 대법원 경매사이트의 내용과 인터페이스를 완벽하게 익힐 때까지 자주 방문하시는게 좋은데요..

 

경매사이트의 내용만 충분히 숙지를 해도, 잘못된 선택을 할 가능성을 현저히~ 줄일 수 있으니까요..

시간이 날 때 마다, 방문하여 내용들을 익히시는 것을 권해드리고 싶네요..

 

구체적으로, 매물의 탐색 방법과.. 몇가지 중요한 사항을 조회하는 방법을 알아보면..

 

 

대법원 법원경매사이트 접속 => 중앙의 빠른물건검색에서 원하는 조건 입력후 검색

 

 

현재 진행중인 매물 출력화면 => 원하는 매물 세부내용 확인

 

 

사건의 대략적인 내용 파악 => 상세페이지 하단 이동

 

 

중요 부분으로, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 꼭! 확인하도록 합니다.

 

보통, 1~3번까지의 과정으로 관심매물을 찾고.. 해당 매물에 대해 입찰 의도가 있다면?

매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서를 확인하는 과정을 거치게 됩니다.

 

하지만, 이러한 대법원 법원경매정보 사이트에서 제공하는 정보는..

물론!! 신뢰도가 높은 것이지만.. 완벽하지는 않다는 단점이 있습니다.

 

따라서, 현장조사는 필수적으로 이루어져야 하며..

권리관계가 불분명 하거나 애매한 매물이라면? 전문가와 함께 하는 것도 좋은 방법이 됩니다.

 

 

 

대법원 현장조사가 완벽하지는 않다.

 

대법원 경매정보에 나와있는 매물 현황정보는 물론 정확한 정보이기는 하지만 완벽한 정보는 아닙니다.

그것은 감정평가사 혹은 현장 조사관이 해당 지역의 방문시, 점유자의 부재등이 있을 경우에는 조사가 불가능 하기 때문이죠..

 

또한, 감정평가 금액과 시세와의 차이도 클 수 있습니다.

그것은, 감정평가와 경매 진행시기가 다소 시차가 발생하기 때문이기도 하고, 또한 감정평가라는 행위 자체가 거래가의 개념인 시가 개념과는 다르기 때문이죠..

 

따라서..

 

가장 중요한 부분이라 할 수 있는 매물의 가치평가는.. 직접 현장 지역에서 확인하시는 것이 좋습니다.

 

현장답사를 하실 때에는 인근의 부동산을 방문해 보시는 것을 권해드리고 싶은데요..

한곳의 부동산만 방문하기 보다는 복수의 부동산을 직접 방문하여 정확한 시가와 주변조건을 파악할 필요가 있습니다.

 

경매에 응찰할 때에는 응찰액의 10%를 보증금으로 납부하게 되어 있죠..

낙찰이 안되면 돌려받을 수 있는 금액이기는 하지만.. 내가 써 낸 금액으로 낙찰을 받았으나 매물을 포기할 경우에는 국고에 귀속 되니까요.. 매물의 취사선택과정은 무엇보다 중요하고 신중해야 할 필요가 있다 하겠습니다.