주택연금 가입조건과 주택연금의 단점

오늘은 주택연금 가입조건 이야기와 더불어 주택연금 단점에 대해 알아보는 시간을 가져 보도록 하죠..

주택연금은 노후대비 수단이 상대적으로 취약한 지금의 노년층과 은퇴 직전의 세대에게 좋은 제도죠..

우리나라의 노인빈곤률이 높은 이유(약 50%) 중 하나는..

공적 연금 보험인 국민연금의 도입시기가 1988년으로 현 노년층에서는 그 혜택이 없거나 상대적으로 적은 경우가 많고 퇴직연금 제도 역시 아직까지 성숙되지 않은 탓도 있습니다.

또한, 우리나라의 특성상 수입의 절대다수를 교육비와 부모 봉양비에 사용한 현 장년층 세대들은 실질적인 노후대비에 소홀한 면이 있는 것이죠..

그런데, 집 한채 정도는 가지고 있는 경우가 많기 때문에 집을 담보로 한 주택연금과 같은 제도가 탄생한 것입니다.

주택연금 가입조건.

주택연금은 기본적으로 그 가입조건이 계속 완화되어 왔습니다. 예를들면 1가구 1주택자만 가능한 것에서 이제는 9억원 미만의 다주택자의 경우에도 가입이 가능해지게 바뀌었죠..

또한, 주택연금 가입조건은 앞으로도 계속 완화될 가능성이 큽니다.

비록, 실현되지는 않았지만 작년에는 9억원 이상의 주택자도 가입이 가능하도록 추진된 적이 있죠.. 물론, 입법 과정에서 제외되기는 했지만 아마도 몇해 지나면 금액조건도 완화되지 않을까.. 그런 생각을 해 봅니다.

아무튼..

주택연금 가입조건을 정리해 보자면 아래와 같습니다.(2017년 기준)

1. 연령 제한 조건 : 주택소유자 또는 배우자가 근저당설정일 기준 만 60세 이상.

2. 주택 소유 조건 : 아래 중 하나에 해당(부부기준)

 - 1주택자.

 - 보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자.

 - 상기 외 2주택자의 경우 3년 이내 1주택 처분하는 조건으로 가입 가능.

3. 대상주택 : 일반주택, 노인복지주택, 상가주택(주거용 비율 50% 이상), 주거용 오피스텔.

4. 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있는 경우.

5. 법적요건 : 의사능력 및 행위능력이 있어야 하며 치매 등의 이유로 불가한 경우 '성년후견제도' 활용 가능.

주택연금 종류 중에는..

우대방식의 상품이 있는데요.. 이러한 우대상품의 경우에는 1억 5천만원 이하의 주택만 가입이 가능하다는 점도 짚어 봅니다. 위의 조건을 보면 아시겠지만 결국, 주로 소유 주택에 대한 제한 조건과 부동산 재산 가치에 대한 조건인 것을 알 수 있습니다.

따라서, 소유주택의 합계가 9억원이 넘어가는 경우에는 이를 매각하는 방식 등으로 주택연금을 활용하실 수도 있습니다.

주택연금 단점 첫번째, 대출상품이다.

현재, 주택연금은 확실히 다른 대출상품에 비해 가입자에게는 유리한 제도입니다. 사실, 주택연금 제도는 예전에도 있어 왔습니다. 금융권에서는 '역모기지'라는 이름으로 해당 상품이 판매가 된 적이 있었죠..

하지만, 이러한 기존 역모기 형태의 상품은 순수 민간 금융권에서 취급하던 상품입니다. 따라서, 지급 기간 등에 제한이 있고 이율 등에서도 불리했죠.. 이를 공적 영역으로 가져온 것이 바로 주택연금 제도입니다.

한국주택금융공사의 신용보강 절차를 거쳐 이율이나 연금지급 기간을 크게 늘린 것이 바로 주택연금입니다. 주택연금 상품 중에서는 종신형도 있죠..

다만..

주택연금은 필연적으로 '대출' 상품이라는 점을 인식할 필요가 있습니다.

연금이라는 이름이 붙어 대출상품이라는 인식을 잘 못하는 분들이 계시는데요.. 하지만, 주택연금은 내가 이자를 내면서 매월 일정액을 받는 분명한 대출상품입니다.

일반적인 연금저축이나 연금보험처럼 내가 저축한 돈을 굴려 불어난 돈을 매월 받는 것과는 질적으로 다른 것입니다. 당연히, 저축의 형식으로 가입하여 받는 연금이 가입자에게는 유리한 것이죠..

 

주택연금 단점 두번째, 상속 불가! 불확실한 미래!

주택연금의 또다른 단점 중 하나는 바로 상속이 원천적으로 불가능하다는 점입니다. 주택연금은 금융기관이 리스크를 부담하고 가입자가 사망한 다음에 이를 매각해 회수하는 방식입니다.

따라서, 가입자가 사망하게 되면 해당 주택은 금융회사가 매각의 절차를 밟으며 상속되지 않습니다. 상속이 되지 않는다는 말은 다른 권리관계의 변경도 쉽지 않다는 것을 의미하기도 합니다.

만일..

해당 주택을 매각 하려면? 가입한 주택연금에서 받은 금전을 모두 반납하고 주택연금 상품을 해약한 다음에 진행할 수 있습니다.

또하나.. 주택연금 제도라는게 당장 노후자금이 필요한 분들에게는 비교적 좋은 조건으로 활용할 수 있는 제도이지만.. 이것이 그 미래에도 영속될지는 불투명 합니다.

당연한 이야기지만.. 주택연금이라는 제도 자체가 부동산을 베이스로 설계된 금융상품입니다. 따라서, 부동산 경기가 침체되거나 극단적으로 일본과 같은 부동산 가격 하락이 일어나기라도 한다면 그 제도의 유지 자체가 어려워질 가능성이 농후합니다.

따라서..

5억, 6억 하는 아파트 한채 있다고.. 주택연금을 활용해 부족한 노후대비 자금을 마련하겠다는 40대 이하의 분들에게는 적합하지 않습니다. 어떻게 될지 모르니까요..

대출상품이라는 근본적인 주택연금 단점과 더불어 이러한 불확실한 제도의 미래는 결국.. 주택연금이라는 나름.. 훌륭한 틈새 노후대비 상품이라는 장점에도 불구하고 노후대비의 최후 수단으로 고려해야 하는 금융상품인 것입니다.