임야란, 임야 투자 및 매매시 주의할 점

오늘은 임야란 무엇이고 임야 투자 및 매매시에 주의할 점에는 무엇이 있는지에 관한 이야기를 해 볼까 한다.

 

우선, 임야는 우리 지적법상 지목의 일종이다.

 

우리 지적법에는 총 28가지의 법정 지목이 있는데 임야는 그 중에 하나로 산림, 원야(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 모래땅, 자갈땅, 습지, 황무지 등의 지목을 이야기 한다.

 

임야라고 하면..

 

흔히, 수림지만을 생각하기 쉬운데, 꼭 수림지만 임야의 지목을 달고 있는 것은 아니고 모래땅이나 습지, 황무지 등도 지적법상 임야로 구분된다는 것을 알아두자.

 

이러한 임야 투자 및 매매는 여러가지 면에서 까다롭다. 부동산 투자라는게 기본적으로 개발을 전제로 하는 것이고 임야를 개발하기 위해서는 지목을 바꿔야 하는데 지목을 바꾼다는 것 자체가 상당히 까다로운 조건을 요하기 때문이다.

 

다만, 일반적인 관점에서 임야 개발은 농지 개발에 비해 좀더 수월하다고 봄이 타당하다. 농지의 경우 농지취득자격증명도 갖춰야 하는 등의 까다로운 조건들이 몇개 더 있기 때문이다.

 

임야의 경우 특정한 포인트를 잡아 전용 가능성을 타진한다면 충분히 매력적인 투자 대상이 될 수 있다.

 

 

공부와 서류를 확인한다.

 

당연히, 가장 처음 확인할 부분은 공부다. 보전임지로 되어있는 임야는 개발가능성이 거의 제로에 가깝다고 보면 되겠다. 보전임지로 되어 있는 지역은 주로 국립공원주변, 문화재가 있는 지역, 계곡, 공원, 관광지역, 희귀식물 서식지, 천연기념물 서식지, 상수원보호구역 등이다.

 

이런 임야는 아무리 그 가격이 싸더라도 투자적 관점에서 그 가치가 없는 지역이라고 볼 수 있겠다.

 

다음으로..

 

구매 예정 임야 근처에 개발허가가 있는지를 체크해야 한다. 이는 현장에서도 확인해야 하지만 기본적으로 구청 등에 문의함으로서 쉽게 확인이 가능하다.

 

임야는 연접개발 금지의 원칙이 적용된다. 즉, 녹지의 확보를 위해 바로 인접한 연접지역에 개발허가가 난 경우에는 개발이 되지 않는다는 점을 명심하도록 하자.(임야 500미터 이내 다른 산지에서 1만평 이상의 개발허가가 있는 경우 연접개발로 본다.)

 

 

현장답사! 현장답사! 현장답사!

 

거의 모든 부동산 투자에서 강조되는 것 중에 하나가 바로 현장답사이다. 그 중에서도 임야와 같이 까다로운 투자 대상물은 반드시 여러번의 현장답사가 필요하다.

 

현장답사를 할 때에는 임야도, 토지이용계획확인원 등을 들고 직접 답사를 할 필요가 있으며.. 여기에, 경사도를 체크할 때에는 직접 눈으로 보고 판단하기 보다는 측량전문가에게 맡겨 정확하게 다시 측량해 볼 필요도 있다. 임야 투자에서 경사도 체크는 가장 중요한 부분 중 하나이다.

 

지자체에 따라 다소 다르지만..

 

기본적으로 25도 이상의 경사도를 갖고 있는 임야는 개발허가가 나지 않음으로 유의하도록 하자. 예전에는 45도까지 개발허가가 나는 경우가 많았으나 최근에는 그 기준이 좀더 타이트해져 가는 추세이다.

 

현장답사에서 반드시 확인해야 할 부분 중 하나는 바로 진입도로가 있는지 여부이며 진입도로가 없을 경우 도로를 낼 수 있는지에 대한 부분이다.

 

토지 매매에서 맹지가 개발이 안되어 그 가치가 떨어지듯.. 임야도 마찬가지이다. 특히, 임야는 아예 도로가 나있지 않은 경우가 많고, 그 아래에 다른 사람의 논이나 밭이 바로 인접해 있는 경우가 많다. 또한, 산 속의 산도 존재를 함으로 이런 부분은 공부만 가지고 확인해서는 안되고 반드시 현장을 통해 확인할 필요가 있다 하겠다.

 

비교적..

 

높은 수익을 얻을 수 있는 경우 중 하나는 진입도로가 없는 곳에 직접 도로를 내고 이를 기부채납 등을 함으로서 전용이 가능한 임야로 탈바꿈 시키는 것이다.

 

기본적으로 진입도로가 없는 임야의 경우에는 임야 투자자들의 관심도가 상대적으로 떨어지는 경향이 있다. 자칫 자금만 묶일 수 있기 때문이다.

 

하지만, 인접토지를 함께 구매하고 개천 등에 다리등을 직접 놓을 수 있다면? 이러한 임야는 개발이익을 극대화 시킬 수 있기도 하다.

 

결과적으로 진입도로가 있는지는 반드시 체크해야 하는 부분이지만.. 여기서 한발 더 나아가.. 진입도로를 직접 투자자가 만들 수 있는지도 함께 체크하도록 하자.

 

 

분묘를 꼼꼼히 살펴라!

 

임야 매매를 할 때 골치아픈 것 중에 하나가 바로 분묘..

 

분묘는 특유의 권리를 갖는데 바로 분묘기지권이다. 분묘기지권은 쉽게말해.. 다른 사람의 땅에 묘를 써도 해당 묘를 이장하지 않고 평온하게 계속 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

이는 한국 문화가 갖는 톡득한 점 중에 하나인데.. 매장문화가 발달한 우리나라에서는 토지 및 임야의 주인이 아니더라도 묘를 썼다면? 계속 사용할 권리를 갖는다.

 

따라서..

 

임야 투자를 할 때에는 임야 구석구석을 살피며(묘적부에 나오기도 하지만 무연고묘 등의 묘도 꽤 발견되는게 임야다.) 분묘가 없거나 적은 임야를 골라야 한다.

 

분묘가 있다면 이를 처리할 수 있는 방법들(이장 가능 여부, 무연고묘 처리가능 여부)을 타진해 본 다음에 임야 매매에 대한 의사결정을 해야 한다.

 

 

개발이 안되는 경우가 최악!

 

결국, 임야 투자에서의 핵심은 개발이 가능하냐 아니냐의 여부일 것이다. 위의 유의할 점들 외에도 개발이 안되는 경우들을 추가로 정리해 보자면 아래와 같다.

 

- 산림청의 산지전용제한지역으로 고시되어 있는 경우.

- 나무의 상태 확인(지자체에 따라 입목구성과 입목의 밀도, 크기에 따라 개발이 제한된다.).

- 보안림, 사방지로 지정되어 있는 경우.

- 과거에 국고보조를 받아서 조성한 조림지.

- 홍수피해가 났던 임야.

 

과거와는 다르게 평온하게 존재하는 임야개발에 대한 공무원들의 의지는 약한 편이다. 이는, 경제적인 면에서 성숙화 단계로 접어들면서 녹지보전에 대한 사회적 의식수준이 높아진 것과 궤를 같이 한다.

 

따라서..

 

임야 투자를 할 때에는 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

 

또한, 임야 투자 및 매매 자체가 상당한 고난이도의 지식과 노하우가 필요한 만큼 임야를 전문으로 하는 부동산 업자나 전문가의 조언을 받으며 투자의사결정을 내릴 필요가 있다.

 

이런 경우, 매매 자체에 대한 이해관계가 얽혀있는 전문가 보다는 다소 추가적인 비용이 들더라도 이해관계가 없는 전문가의 도움을 함께 받는것을 권한다.

 

임야는, 어느정도 부동산 지식이 있다 하더라도.. 혼자 의사결정을 해서는 위험한 투자대상이라는 점! 강조해 본다.