임의경매 강제경매 차이

오늘은 임의경매 강제경매 차이점에 대해 간단하게 알아보고 넘어가도록 하죠..

 

법원경매 물건을 보면 '임의경매' 라는 이름을 달고 매물이 나와있는 경우를 흔하게 볼 수 있습니다. '임의경매'가 있다면? '강제경매'도 있겠죠..

 

다만..

 

강제경매 방식으로 경매물건이 나오는 경우는 임의경매에 비해 상당히 적은 편입니다.

 

이는, 강제경매라는게 소송을 통해 정당한 집행권원을 획득한 이후에 진행되는 경매절차이기 때문입니다. 반면, 임의경매의 경우에는 이러한 소송의 과정을 거치지 않고 담보권에 의해 바로 경매가 진행되는 것입니다.

 

개인간 거래에서는 단순히 차용증만 받고 담보권을 설정하지 않는 경우가 더 많지만.. 금융기관을 통해 금전거래를 할 경우에는 신용거래가 아닌 이상 절대다수가 담보를 설정하게 됩니다.

 

따라서, 우리가 법원경매사이트에서 임의경매 물건은 흔한데 강제경매 물건은 보기 힘듭니다.

 

 

임의경매 강제경매 차이

 

기본적으로, 집을 경매로 넘기는 행위는 민사적 절차를 거쳐 법원의 정당한 집행권원을 획득해야만 가능한 것입니다. 다만, 금전대차거래라는게 다소 정형화되어 있는 측면이 있고, 금전대차거래에서 발생하는 분쟁은 민사분쟁에서 가장 많다 보니.. 매번 소송을 통해 집행권원을 획득한 이후에 경매를 진행하는 것은 지나치게 비효율적입니다.

 

또한, 소송을 통해서만 채권회수 권리를 획득할 수 있다면? 금전대차거래가 다소 위축될 수 있겠죠.. 이는 결과적으로 이자율 상승에까지 영향을 줄 겁니다.

 

이런 이유로..

 

예외적으로 담보권을 설정(근저당권, 저당권, 전세권 등)해 두면 이를 근거로 바로 경매에 붙일 수 있도록 해 두었습니다. 이를 임의경매라 하는 것입니다.

 

원래, 임의경매는 강제경매의 예외적인 형태인 것이라고 볼 수 있지만.. 그 편리한 점 때문에 대세가 되었죠.. 법원경매 물건을 찾아보신 분들은 느끼셨겠지만.. 강제경매 물건은 거의 찾아보기 힘들기도 합니다.

 

다만, 채권자의 입장에서 담보권을 설정해 두지 않았다면? 어쩔 수 없이 소송 등의 과정을 거쳐 집행권원을 획득해야 하며.. 이를 근거로 할 때만이 경매에 채무자의 부동산을 넘길 수 있습니다.

 

 

입찰자에게 별 차이는 없다. 그렇다고 완전히 다른건 아니다.

 

기본적으로 임의경매 강제경매의 차이는 경매로 넘겨지는 과정에서 나는 것입니다. 소송을 통했느냐? 아니면 담보권을 근거로 바로 한 것이냐~ 요 차이죠..

 

따라서, 법원경매에 나온 매물을 입찰하려는 분들 입장에서는 그 차이가 별로 크지 않습니다. 단지, 임의경매의 경우에는 담보권이 설정되어 있는 경우가 많아서 주로.. 금융기관이라든지, 공적기관의 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많으며.. 강제경매의 경우에는 개인채권인 경우가 더 많다는 것 정도 입니다.

 

결과적으로..

 

경매 참여자의 입장에서는 부동산 권리분석에 있어서 서로 다를 것은 아무것도 없습니다. 똑같이 분석하면 되는 것이고, 똑같이 부동산을 살피시면 되는 것입니다.

 

다만, 그렇다 하더라도 임의경매 강제경매가 입찰자에게 완전히 동일한 것은 아닙니다. 바로, 경매의 취소 가능성에서 차이가 납니다.

 

강제경매의 경우에는 법원의 판결이 난 이후에 경매에 넘겨지는 것이기 때문에 경매 절차가 중간에 중단되는 일은 좀처럼 발생하지 않습니다. 하지만, 임의경매의 경우에는 채무자가 경매 절차가 진행되는 것에 불복하여 소송을 제기하는 것 만으로도 소송결과에 상관없이 그 절차가 중단이 됩니다.

 

이와 더불어..

 

임의경매의 경우에는 '가짜 권리'가 있는 경우도 종종 있습니다.

 

가짜 유치권을 행사함으로서 경매절차를 방해하거나 하는 등의 일들이 종종 발생을 하죠.. 물론, 불법적인 행위이지만, 이를 걸러내는게 쉽지는 않습니다.

 

결국, 강제경매가 더 확실한 물건이라는 점이 임의경매와의 또다른 차이점이라 할 수 있겠습니다.