용적률 및 건폐율 계산 방법

오늘은 용적률, 건폐율의 개념과 용적률 및 건폐율 계산 방법에 대해 알아볼까 합니다.

 

건폐율의 경우 건물이 차지하는 면적이라는 점에서 그 계산이 단순한 편입니다.

 

하지만..

 

용적률의 경우에는 계산에서 빠지는 부분들이 제법 있죠.. 따라서, 이러한 제외되는 부분에 대해서는 유의할 필요가 있습니다.

 

요즘, 빌라 등의 건축물들에서 1층들이 대부분 주차장으로 지어지는 경우가 많죠.. 이는, 괜히 그렇게 짓는 것이 아니라 1층을 주차장으로 사용하면 용적률 계산에서 그만큼 빠지기 때문입니다.

 

건축주의 입장에서는 실질적인 손실이 발생하지 않으면서도 주차편의시설을 확충할 수 있는 것이고 공공기관 입장에서도 주차난 해소에 어느정도 기여를 할 수 있기 때문에 서로 윈-윈하는 조항이기도 합니다.(물론, 그늠의 도시형 생활주택들은 주차장요건이 완화되어 있기 때문에 주차난이 가중된 면이 있기는 하지만 말입니다.)

 

 

건폐율 및 용적률의 개념

 

우선, 건폐율은 토지에서 땅이 차지하는 면적이라고 생각하시면 쉽습니다. 통상, 보전지역이 가장 낮고(20%) 다음으로 주거지역입니다.(50~60%) 가장 완화된 지역은 중심상업지구로 90%까지 건폐율이 적용됩니다.

 

건폐율 90%라 함은 전체 토지면적 중에서 10%를 제외한 90%에 건물을 올릴 수 있다는 의미입니다.

 

건폐율은, 토지를 평면의 관점에서 봤을 때 건물이 들어설 수 있는 면적을 의미하는 것이지 층고와는 관계가 없습니다. 층고와 관계가 있는 것은 용적률이죠..

 

용적률은..

 

건축물의 연면적 비율을 의미(대지면적 대비)하는 것입니다. 만일 건폐율이 50%에 용적률이 100%라고 한다면? 토지 중에서 절반에만 건물을 지을 수 있는데 토지면적 만큼 건물을 올릴 수 있음으로 주차장 등이 없다는 전제를 달면 2층까지 올릴 수 있는 것입니다.

 

- 건폐율 : 대지면적에 대한 건축물의 비율

- 용적률 : 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율

 

용적률과 건폐율에 대한 기본 규정은 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령'에 나와 있으며.. 건폐율 규정은 제 84조에, 용적률에 대한 규정은 제 85조에 나와있습니다.

 

다만..

 

이러한 용적률 및 건폐율에 관한 규정은 기본규정이고 정해진 범위 내에서 지자체에서 서로 다르게 규정할 수 있을 뿐 아니라.. 지역에 따라서도 다르게 적용할 수 있음으로.. 실제, 건축을 계획하고 계신 분들의 경우에는 각 지자체 조례를 따로 살펴보셔야 합니다.

 

이와 더불어, 구체적인 지역이 있다면? 해당 지자체의 건축과에 직접 문의하셔서 건폐율과 용적률에 대해 알아보시는게 좋습니다.

 

 

용적률 및 건폐율 계산 방법

 

건폐율 계산은 비교적 쉽다고 서두에서 말씀을 드렸죠.. 건폐율은 '건축면적/대지면적 x 100'으로 산출하며 단위는 퍼센트(%)로 산출이 됩니다.

 

통상, 건폐율 규정이 나와 있음으로.. 건축 가능한 면적을 계산해야 하는 경우가 대부분 입니다. 뭐.. 위의 공식을 역산하여 건축 가능한 면적을 산출하시면 되겠습니다.

 

- 건폐율에 의한 건축 가능 면적 산출 : 건폐율 x 대지면적

- 용적률에 의한 건축 가능한 연면적 산출 : 용적률 x 대지면적

 

마찬가지로..

 

용적률 역시 '건축 연면적/대지면적 x 100'으로 산출이 됨으로 건축이 가능한 건물의 연면적을 산출하시려면? 위와 같은 공식으로 역산하시면 되겠습니다.

 

다만, 지역별로 층고의 제한이 있는 곳들도 존재를 합니다. 특히.. 단독주택을 유도하기 위한 제1종 전용주거지역의 경우에는 층고제한을 두어 8M로 층고제한을 두는 곳들도 존재를 하죠..

 

아무튼, 용적률 계산에서 유의할 점은.. 이게 빠지는 공간들이 있다는 겁니다. 구체적으로는 아래의 것들 입니다.

 

지하층의 바닥면적, 지상층의 주차장 면적, 장애인용 엘리베이터, 옥상엘리베이터면적, 옥상주차장

 

기본적으로 지하와 주차장 면적은 제외가 됩니다. 장애인용 엘리베이터의 경우.. 일반적인 경우에는 해당사항이 없다고 오해할 수 있는데요.. 이는 그렇지는 않습니다.

 

장애인용 엘리베이터라는 것이 버튼을 누르는 부분이 하단에 있고 또한, 안전 바 등의 몇가지 구비조건만 갖추면 인정이 되죠.. 즉, 장애인과 일반인 겸용 엘리베이터를 설치할 수 있는 것이에요.. 따라서, 처음에 건물을 지을 때 이런 부분까지 감안한다면 건축 가능면적을 좀더 늘릴 수 있는 것입니다.

 

최근에는..

 

옥상정원 등을 건물에 조성하는 경우가 많죠..(물론, 일정규모 이상의 건축물에는 휴게공간을 조성해야 하기 때문에 어쩔 수 없이 옥상에 정원을 조성하는 경우가 많습니다.)

 

이 때.. 옥상에 엘리베이터가 있으면 연면적에 산정되는 문제가 있습니다. 그래서, 몇해 전 시행령이 개선되어 옥상 엘리베이터는 장애인, 비장애인용 상관없이 제외되었습니다.

 

오늘은 용적률 및 건폐율 계산 방법 등에 대한 이야기를 해 봤는데요.. 건축을 생각할 때 가장 먼저 고려해야 하는 부분이 바로 용적률 및 건폐율 부분이기도 하죠.. 이에따라 토지의 가치 자체가 달라지는 경향이 있으니까 말이에요.. ^^