건축물 연면적 및 건물 연건평

오늘은 간단한 부동산 용어 이야기로 건축물 연면적 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

흔히 말하는 건물 연면적과 연건평은 같은 의미로 하나의 건축물을 구성하는 각층 바닥면적의 합계를 이야기 합니다.

 

건축물 연면적을 산출해야 하는 이유는 바로 짓고자 하는 건물이 속해있는 지역의 '용적률'과 '건폐율'이 정해져 있기 때문입니다.

 

건축과 관련된 규제에서 중요한 것들은 크게 3~4가지 정도를 꼽을 수 있죠..

 

바로 용적률, 건폐율, 건축물의 높이, 건물 연면적 정도 입니다. 이러한 규제에 따라 건물을 올릴 수 있는 토지의 면적과 높이가 달라지며 층수가 또한 달라지는 것입니다.

 

또한, 이러한 규제는 아이러니 하게도 독특하고 미적감각이 뛰어난 건물들을 만들어 내는 데에도 역할을 하고 있기도 하죠.. 규제에 맞춰 건축물을 지으며 건축주의 요구에 맞추려고 하다 보니 건물의 형태가 단순한 직사각형이 아닌 형태로 진화하기도 합니다.

 

 

건폐율 및 용적률 그리고 건축물 연면적

 

우선 건축과 관련된 규제에서 가장 핵심이 되는 부분은 건폐율 및 용적률 입니다. 제1종 주거전용지역이라든지 제3종 일반주거지역 등의 명칭들을 들어 보셨을 텐데요.. 이는 토지를 주거, 상업, 공업 지역 등으로 나눠서 구분한 용도지역의 세부 명칭 입니다.

 

건폐율과 용적률은 이러한 용도지역별로 서로 다르게 지정이 됩니다. 용도지역별 건폐율 및 용적률에 관한 정보는 본 블로그의 우측 기획포스트 "용도지역 종류별 정보"에서 확인하실 수 있습니다.

 

아무튼..

 

건폐율과 용적률의 개념은 아래와 같습니다.

 

- 건폐율 : 전체 토지 면적에서 건축을 할 수 있는 면적 비율

- 용적률 : 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율

 

예를들어, 토지가 100평에 건폐율이 50%라 함은 건물을 지을 수 있는 면적이 50평이 되는 것입니다. 여기에 용적률이 100%라 함은 건물이 차지하는 면적을 100평까지 지을 수 있다는 것을 의미합니다.

 

건폐율이 50%이기 때문에 100평을 다 활용하기 위해서는? 2층 이상으로 건물을 올려야 하겠죠.. 결국, 건축물 연면적은 용적률 산출을 위한 건축 바닥 면적의 총합을 이야기 하는 것입니다.

 

 

건물의 연면적을 최대한 활용한다.

 

이렇게 용적률에 적용되는 건축물 연면적은 통상 주어진 환경 내에서 최대한 활용하는게 일반적인 건축방식이기도 합니다. 우리가 상업지구 등에서 간혹 기하학적 건물들을 보죠.. 중간이 뻥~ 뚫려있다거나 건물 곳곳이 들어갔다 나왔다 하는 식입니다.

 

이런 건물들은 사실.. 알고보면 주어진 건물의 연면적을 최대한 활용하면서 건물의 유용성을 높이기 위한 방법이기도 합니다.

 

위에서 이야기 한 단독주택을 예로 들어 보죠..

 

건폐율 50%에 용적률이 100%라면 통상 2층짜리 건물을 생각하실 겁니다. 하지만 높이제한만 없다면? 층은 얼마든지 올릴 수 있습니다.

 

기본적으로..

 

1층을 주차장으로 만들 경우에 건축물 연면적에 들어가지 않습니다. 따라서 용적률에도 포함되지 않죠.. 여기에 2층은 50평을 다 활용하고 3층은 30평만 활용하며 4층을 20평으로 활용하게 되면? 50%건폐율에 100%의 용적률에도 4층의 집을 지을 수 있는 것입니다.

 

물론, 이러한 것들을 제한하기 위해 건물의 층수를 제한하거나 건물의 높이를 제한하는 경우들이 있습니다. 실제 현재 서울에서 단독주택단지로 계획적으로 조성되고 있는 은평뉴타운의 단독주택 단지의 건물 제한 높이는 대부분 8미터 입니다. 건축을 할 때에는 이러한 부분도 염두해 두어야 하죠.. ^^