주택 모기지론 vs 역모기지론 그리고 주택연금

오늘은, 간단한 부동산 용어로 주택 모기지론과 주택 역모기지론이 무엇인지 알아보고 대표적인 주택 역모기지론 중에 하나인 주택연금에 대한 이야기를 한번 해 볼까 합니다.

 

모기지론(Mortgage Loan)의 단어 자체의 의미는 "부동산을 담보로 저당권을 설정한 대출"를 의미하는 것입니다.

 

다만..

 

통상적으로 우리나라에서 모기지론이라 함은 "주택을 담보로 저당권을 설정한 10년 이상의 장기 대출"을 의미합니다. 원래, 모기지론은 꼭 주택이어야 하는 것은 아니지만, 우리나라에서 모기지론이라 함은 주택의 개념이 포함되어 있기도 합니다. 뭐.. 흔히, 집을 살 때 은행을 통해 받는 담보대출이 모기지론이라고 생각하시면 정확합니다.

 

그렇다면, 역모기지론(Reverse Mortgage Loan)은 뭘까요?

 

용어에서 짐작 할 수 있듯이.. 모기지론의 반대의 목적을 가진 대출상품을 이야기 하는 것입니다. 즉, 모기지론은 집을 사려는 사람이 살 집을 담보로 주택 구입자금을 대출받는 것임에 반해 역모기지론은 이미 집을 가진 사람이 집을 담보로 생활자금 등을 대출받는 대출상품을 이야기 하는 것입니다.

우리나라의 역모기지론, 주택연금

<주택연금의 개념도, 출처 : 한국주택금융공사>

 

역모기지론은 일반 민간에서 오랬동안 있어왔던 그런 금융상품이기는 합니다. 다만, 대중화되지 못한 측면이 있죠.. 여기에는 역모기지론이 갖고 있는 한계성과 더불어 이름이 난해한 것도 한 이유가 되기도 했습니다. 이것이, 정부의 정책 정비로 인해 공공성을 갖추고 정부의 신용보완으로 역모기지론 대출자들에게 유리한 형태로 바뀌면서 노후대비의 각광받는 수단으로 정착이 되어 가고 있죠..

 

이름도 바뀌어, 일정한 자금을 수령받는다는 '연금'이라는 이름이 붙은 주택연금으로 교체됨에 따라.. 일반 대중의 역모기지론에 대한 이해도도 높아진 측면이 있기도 합니다. 물론, 주택연금이라는 이름이 붙게 되면서 대출상품이라는 의미가 다소 희석되었다는 비판이 있기는 하지만.. 그럼에도 불구하고, '작명' 자체는 일반 대중의 눈높이에서 잘 했다는 생각을 합니다.

그런데..

 

정부는 왜 기존에 금융권에서 실시하던 역모기지론을 대출자들에게 유리하게 바꾸고 제도를 정비한 것일까요? 이는, 역모기지론이 우리나라 노년층의 노후대책의 수단이 될 수 있기 때문입니다.

 

우리나라는 사회적으로 노후대비가 상대적으로 잘 안되고 있는 그런 국가이기도 합니다.

 

공적연금인 국민연금만으로는 최소한의 생활비 정도를 받을 수 있고.. 이러한 국민연금 자체도 도입시기가 1988년으로 은퇴했거나 은퇴를 앞두고 있는 분들의 경우에는 안그래도 적은 국민연금 수령액이 더 낮다는 특징을 가지고 있습니다.

 

또한, 현재 노년층의 경우 별다른 노후준비 자금을 가지고 있지는 않지만 주택 한채 정도는 가지고 있는 경우가 많습니다. 내집마련에 대한 욕구가 강했던 시대를 살아낸 분들이니까요.. 따라서, 이 주택을 담보로 생활비를 충당하고 사망하신 이후에는 이를 정산해 남는 금액이 있으면 상속 등으로 자녀에게 물려 줄 수 있는 주택연금은 매우 매력적인 수단이 될 수 있는 것이죠..

어찌보면..

 

국가의 사회안전망이 제대로 갖춰져 있지 않은 상태에서, 개인이 가지고 있는 주택이라는 자산을 통해 스스로 노후자금을 마련할 수 있도록 한 것입니다. 이런 부분에서 국가의 사회안전망 구축 노력이 부족했다는 점은 비판받아 마땅하지만.. 그럼에도 불구하고, 주택연금 제도를 기존의 역모기지론 보다 수급자에게 유리하게 제도를 정비한 부분은 평가해 줄 만 합니다.

 

역모기지론은 노후대비의 근본수단은 아니다.

 

다만, 기본적으로 이러한 역모기지론을 가지고 궁극의 노후대비 수단으로 생각해서는 곤란한 측면이 있습니다. 어디까지나 주택연금은 별다른 노후대비 수단이 없을 때 최종적으로 생각해야 하는 수단입니다.

 

윗 단락에서도 이야기 했지만, 주택연금은 대출상품이라는 느낌이 많이 희석되었지만, 분명한 대출상품입니다. 즉, 내 돈을 모아 이자를 받아가며 마련하는 노후자금에 비해.. 대출이자를 내면서 생활자금을 대출받아 쓰는 것은 당연히 전체 자금의 규모 측면에서 후자가 손해가 나는 것입니다.

또한..

 

지금은 주택연금 제도가 정비된지 초기에 속하는 기간이기 때문에 대출자에게 다소 유리한 측면은 있습니다만..(주택연금 대상자로서 주택연금을 받기 시작하면 주택의 가치를 넘어서는 기간까지 생존해 대출금을 받더라도 계속 받을 수 있습니다. 일찍 사망하게 되면 잔존가치를 상속할 수도 있고 말이죠..)

 

하지만, 언제까지나 이러한 유리한 조건이 유지될지는 다소 의문입니다. 결국, 주택연금도 자본주의 사회의 근본 논리.. 즉, 남는 돈이 있어야 계속 유지될 수 있다는.. 지극히 당연한 문제에 봉착할 것이기 때문입니다.

 

또한, 이러한 주택연금만 믿고 상대적으로 젊은 중년 이하의 계층이 노후자금을 따로 마련하지 않는 것은 매우 위험한 선택일 수 있습니다. 주택연금은 기본적으로 주택의 가치에 따라 연금액이 결정된다는 점을 명심해야 합니다.

 

앞으로..

 

우리나라의 부동산 시장 전망은 그리 밝지 않죠.. 일본의 잃어버린 20년을 따라갈 것이라는 암울한 전망도 많습니다.

 

우리나라 사람들은 부동산 가격이 하락할 것이라는 생각을 잘 하지 못하지만.. 일본의 경우 지난 20년 동안 꾸준히 주택가격이 하락해 왔고, 우리나라도 2000년대 초반 수도권 지역을 중심으로 분양가보다 일반 매매가가 더 싼 역전 현상이 일어나기도 했습니다.

결과적으로..

 

대출상품이라는 태생적 특성과 더불어, 주택연금 제도의 유동성.. 그리고, 미래 주택시장전망의 불투명성으로 인해, 주택연금은 노후대비의 근본적인 수단이 될 수는 없다 하겠습니다.

 

주택연금은, 은퇴를 하셨거나 은퇴를 목전에 둔 분들이 활용하기에는 매우 좋게 정비되어 있는 것은 사실입니다.(향후 구체적인 주택연금 제도를 뜯어보는 시간을 갖어 보도록 하죠..)

 

다만, 은퇴가 10년 이상 남아있는 분들이라면? 주택연금과 같은 주택 역모기지론을 활용하는 것은 최후의 보루로서 생각하고 노후자금 마련에 접근하시는 것이 바람직한 면이 있습니다.