명도소송이란, 점유자를 내 보내는 소송

오늘은, 간단하게 명도소송이란 무엇인지 등에 관해 알아보고, 명도소송을 진행하기 위해서는 어떤 과정을 거쳐야 하는지 등에 대하여 알아볼까 합니다.

 

명도소송이란..

 

쉽게말해 토지 또는 건물 등을 타인이 점유하고 있으면서 해당 부동산의 소유자에게 넘겨주지 않는 경우에 소유권자가 물건의 인도를 법원에 신청하는 소송을 이야기 합니다.

 

명도소송은 실제 현실에서 자주 일어나는 소송의 종류 중 하나죠..

 

"내 부동산을 다른 사람이 점유하고 돌려주지 않는다?" 참 황당한 일이겠죠.. -_-

 

다만, 부동산이라는 재화의 특성상 불법 점유자에게도 나름의 이유가 있을 수 있는 것입니다. 예를들어 과거에 한참 문제가 되었고.. 지금도 문제가 완전하게 해결되지 않은 상가 임차인의 권리금 문제... 임차인들이 이를 회수하지 못해 버티는 경우들이 있을 수 있고 이는 실제로, 꽤 많이 일어나는 사례입니다.

 

이와 더불어, 정상적인 임차인이었지만 경매 등으로 집이 넘어가서 보상받지 못한 경우.. 물론, 이를 확인하지 않고 임차를 한 임차인에게 책임이 있는 것이지만 이해할 수 있는 부분은 충분히 되는 부분이기도 합니다.

 

 

인도명령과 명도소송

 

우선, 비슷한 효력을 가지고 있는 것 중에 인도명령이라는 것이 있고 명도소송이라는 것이 있습니다. 뒤에 붙은 말.. 즉, '명령'과 '소송' 이라는 말에서 알 수 있듯이.. 인도명령은 단순히 법원의 명령에 의해 진행할 수 있는 상대적으로 간단한 절차이지만 명도소송은 '소송'의 절차를 거쳐야 하는 것입니다.

 

가급적 인도명령을 활용할 수 있으면 좋겠지만.. 부동산에서 인도명령을 사용할 수 있는 경우는, 법원경매에 의한 인도명령 밖에는 없습니다.(동산도 인도명령을 사용할 수 있는 경우가 있지만 극히 제한되며 부동산은 법원경매 밖에는 없기도 합니다.)

 

결과적으로, 부동산 경매 절차를 통해 해당 부동산을 낙찰받은 사람만 사용할 수 있는게 인도명령이고 나머지 경우의 수는 모두 명도소송을 거쳐야 합니다. 참고로, 법원경매를 통한 경우에도 낙찰대금을 완납한 날 기준으로 6개월 이내에 인도명령을 요청하지 않으면 그 이후에는 명도소송을 거쳐야 함으로.. 경매에 관심이 있는 분들이라면 이 부분도 상식의 선에서 알아두시면 좋습니다.

 

아무튼..

 

명도소송은 결국, 소송을 통해 현재 내 부동산을 점유하고 있는 점유자를 내 보내는 행위가 되겠습니다 명도소송에서 승소하게 되면 공권력을 활용해 현재 거주자를 퇴거시킬 수 있게 되는 것이죠..

 

다만, 명도소송에는 많은 시간이 소요된다는 치명적인 단점이 있습니다. 우리나라에서 소송을 제기할 경우 그것이 완료되기까지 상당한 시간이 소요되는 경향이 있죠.. 소송이라는 절차 자체가 가진 고유의 특성과 더불어 갈수록 늘어나는 소송건수로 인해 법원 업무처리가 지연되는 것이 그 원인이라고 볼 수 있겠습니다.

 

아무리 정상적인 소유권자이고 불법 점유가 확실하다 하더라도 최소 6개월에서 길게는 몇년도 갈 수 있는게 바로 명도소송입니다. 이러한 점을 악용하는 임차인들도 종종 있죠..

 

과거, 언론 등에서도 소개된 적이 있는 해운대 고급 아파트 임차인 사건의 경우 해운대쪽의 고급 아파트를 월세로 임차하면서 보증금 없이 월세로 들어가고 이를 체납하는 방식으로 거주를 한 임차인이 있었습니다. 명도소송까지 시간이 걸리고 임대인들이 함부로 점유권을 침해할 수 없다는 것을 이용한 것이죠.. 명도소송이 끝날 쯤 되서 또 새로운 임대차 계약을 체결해 나가는 방식으로 주거지를 옮겨 갔습니다.

 

뭐.. 결국, 사기죄로 기소되었지만, 명도소송의 맹점이 그대로 드러난 사례이기도 합니다.

 

 

명도소송 절차는?

 

명도소송의 절차는 일반적인 소송의 절차와 하등의 다를 것이 하나도 없습니다. 부동산 소재지의 관할 법원에 명도에 관한 소장을 제출하고 기일을 잡아 판결을 받으면 되는 것이죠..

 

다만, 명도소송은 그 특성상 선조치를 하나 더 해야 합니다. 바로, '점유이전가처분' 이라는 가처분 조치를 해야 하는 것이죠.. 점유이전가처분 신청은..

 

현재의 점유를 소송이 끝날 때 까지 인정할 테니 점유권자를 바꾸지 말라

 

이런 의미를 담고 있는 가처분 입니다.

 

이게 왜 중요하냐..

 

명도소송의 대상은 현재의 점유권자를 대상으로 하는 것입니다. 따라서, 현재의 점유권자가 악의적으로 본인의 점유권을 타인에게 양도한 경우에 소유권자는 또다시 명도소송 절차를 처음부터 밟아야 하는 것입니다.

 

우리가, 금전대차소송(돈을 빌려주고 갚으라고 하는 소송)에서 먼저 해야 하는게 하나 있죠.. 바로, 가압류 입니다. 가압류는 자산을 동결시키는 그런 효력을 가지고 있습니다. 아직 원고의 재산이라고 볼 수 없지만 피고역시도 해당 자산에 대한 처분을 할 수 없는게 바로 가압류 입니다.

 

마찬가지로..

 

명도소송에서의 점유이전가처분은 점유권의 이전을 하지 못하게 함으로서 명도소송을 제대로 진행하기 위한 사전 조치가 되는 것입니다. 명도소송을 하시는 분들 중 상당부분은 이러한 점유이전금지가처분을 하지 않는 경우가 있기도 한데요.. 만약을 대비하는 것이고 그다지 많은 비용이 들거나 크게 번거롭지 않은 만큼 반드시 가처분 조치를 취하시고 명도소송에 들어가시는게 바람직 합니다.

 

마지막으로..

 

부동산의 정당한 소유권자가 흔히 하는 실수가 바로.. 자력구제의 방법을 동원하는 경우가 많다는 점입니다.

 

상가의 경우 전기를 끊는다거나 공용주차장을 사용할 수 없게 한다거나.. 뭐 이런 방식이죠.. 주택의 경우 문을 따고 들어가는 경우까지 있습니다. 내것을 부당하게 이용한다는 마음에서 그 파장은 생각하지 않고 자력구제를 하는 것이죠.. 하지만, 이는 극히 경계해야 하는 부분입니다.

 

부동산의 경우에는 물론.. 소유권을 중요시 여기지만.. '점유권' 이라는 것도 엄연히 존재를 합니다. 그것이 올바른 점유인지 아닌지는 법원에서 따져야 하는 것이죠.. 결과적으로, 잘못된 자력구제는 자칫 민사적 문제를 형사적 문제로까지 확대시킬 수 있으며.. 소유권자의 억울한 피해를 가져올 수 있다는 점에서 절대 해서는 안되는 것입니다.