자영업자가 꼭 알아야 할 계약갱신요구권 조항

오늘은, 자영업자가 알아야 할 법률 이야기로 계약갱신요구권 이야기를 한번 해 볼까 하는데요..

 

계약에 대한 갱신은 자영업자 입장에서 매우 중요한 부분이죠.. 계약의 갱신은 주택 임대차 보다도 상가 임대차에서 중요한 이슈 입니다. 상가를 임차할 때에는 인테리어를 비롯해서 많은 초기투자 비용이 들어가는데 계약이 1년 후에 해지가 된다면? 이를 회수할 수 있는 절대적인 시간이 부족해 지는 것이죠..

 

이러한 중요성 때문에 계약갱신요구권은 상가 임대차보호법상 보호대상 뿐 아니라.. 보증금 금액에 관계없이 상가 임대차를 한 임차인이라면 누구에게나 적용되는 법률조항 입니다.

 

 

계약갱신요구권 사용 조건

 

우리 상가임대차보호법의 계약갱신요구권에 관해 나와 있는 조항을 가져다 걸어보면 아래와 같습니다.

 

상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

 

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

다만..

 

위의 여덜까지 예외조항에서 알 수 있듯이.. 임차인이 임차인으로서의 당연한 의무를 이행할 때에만 계약갱신요구권을 주장할 수 있는 것입니다.

 

특히, 제 1조항인 3기의 차임액에 해당하는 월세가 밀린 경우.. 계약갱신요구권을 주장할 수 없다는 점에 유의하도록 합니다. 임차인은 어차피 보증금에서 제하면 되는 것이기 때문에 문제가 없을 것이라고 생각하는 경우가 많은데.. 보증금과 관계없이 차임이 밀리면 이러한 계약갱신요구권을 주장할 수 없습니다.

 

또한, 이러한 계약갱신에 대한 요구는 최대 5년간만 유효하다는 점도 유의하도록 합니다. 5년이라는 기준은 투자비에 대한 회수기간을 우리법에서는 5년으로 보고 있기 때문이지.. 별다른 이유가 있어서 5년은 아닙니다.

 

 

계약갱신요구권의 중요 포인트는?

 

이러한 계약갱신요구권의 경우 서두에서 이야기 했다싶히 보호대상의 영세상인 뿐 아니라 상가 임대차라면 예외없이 적용되는 조항입니다.

 

다만, 계약의 갱신을 요구할 수 있다는 것이.. 기존과 동일한 조건으로 계약할 수 있다는 것은 당연히 아닙니다. 물론, 상가임대차보호법상 보호대상인 분들은 월 차임의 증가 상한선이 존재하지만.. 보호대상이 아닌 분들의 경우에는 월 차임 증가율에 제한이 없습니다.

 

현실적으로..

 

이런 이유로 인해 고액의 상가임차인은 계약갱신요구권을 제대로 주장하지 못하는 경우가 발생할 수 있는 것이죠.. 월차임을 높은 비율로 인상하고 계약갱신을 하자고 하면 나갈 수 밖에는 없는 것이니까 말이죠..

 

아무튼, 계약갱신요구권의 경우에는 만료 6개월 전~1개월 전까지 요구할 수 있습니다. 하지만, 임대인의 경우도 마찬가지여서 그 기간동안 임대인이 계약갱신에 관한 의사표현을 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 기존 계약과 동일한 조건으로 1년 더 연장이 됩니다. 따라서, 현실적으로 임차인은 가만히~~ 있으면 되는 것이고, 나가라고 임대인이 요구할 경우에 이런 법적 권리를 행사하면 되는 것입니다.

 

그리고..

 

이러한 계약갱신요구권의 경우에는 일방적 권리이지 의무는 아닙니다. 즉, 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있지만 반드시 계약을 갱신해야 하는 것은 아님으로 계약기간이 지날 경우 나가고 싶을 때 나가면 되겠습니다.

 

상가임대차보호법이라는게 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이기 때문에.. 이렇게 어느 한쪽으로 기울어진 듯한(?) 느낌을 주는 조항이 존재하는 것입니다.