상가건물임대차보호법 개정안 포인트

오늘은, 상가건물임대차보호법 개정안의 핵심 내용을 짚어 볼 텐데요..

 

정부에서 예고를 했다 싶히.. 상가건물임대차보호법 개정안의 주 방향은 '권리금'을 어떻게 하면 보호해 줄까.. 하는 부분입니다. 2014년 개정안은 이런 관점에서 다소 부족하기는 합니다만, 계속해서 관련된 입법 활동들이 이루어 질 것으로 예상되는 만큼.. 좀더 좋은 방향으로 진행되기 기대해 봅니다.

 

 

 

계약갱신요구권의 확대 등

 

우선, 눈에 띄는 부분은 계약갱신요구권을 기존 상가건물임대차보호법 적용 보증금 뿐 아니라, 모든 임대차로 확대된다는 점입니다. 계약갱신 요구권은 세입자가 계약 만료 6개월~1개월 전까지 계약갱신을 요구하게 되면 건물주는 특별한 사항(3기 차임액 연체 등)이 없을 경우에는 의무적으로 연장해 줘야 하는 것인데요..

 

이러한 계약갱신요구권은 총 5년까지 행사할 수 있습니다. 이를 보증금에 상관없이 모든 세입자에게 적용하는 것이죠..

 

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)

 

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

 

...[중략]...

 

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

...[중략]...

 

다만..

 

아쉬운 점은.. 상가건물임대차보호법의 적용 보증금을 벗어나는 경우라면?

 

계약 갱신시에 임대료 인상의 상한선이 없다는 점이에요.. 막말로, 나가라고 했는데 계약갱신요구권을 이야기 하면서 안나갈 경우에는, 임대료를 20%, 30%를 올려도 어쩔 수 없는 것이에요.. 이 부분도 일반 소액임차와 마찬가지로 상한선을 둘 필요가 있다는 생각입니다.

 

현재, 아래에서 이야기 할 상가건물임대차보호법 적용대상에 포함이 되면, 계약의 갱신 시에 전 계약의 12%(또는 기준금리의 4.5배 중 낮은 것) 이상 올릴 수 없습니다. 사실, 이것도 높은 편이지만 말이죠..

 

아무튼, 현재.. 상가건물 평균계약이 2년(서울 기준)이 채 되지 않는 현실에서 보면.. 권리금을 환수할 수 있는 최소한의 임대차 기간을 보장한 것은 바람직한 부분입니다.

 

다음..

 

상가임대차보호법 적용대상의 잣대가 좀더 넓어진 것이 눈에 띕니다.

 

예를들어, 식당으로 사용하고 있는 단독주택이라면? 이 역시 공부상 사용용도는 주택이어도 실질 사용내용이 상가이기 때문에 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 것으로 개정안이 마련되었습니다.

 

다만, 이러한 경우라도, 정상적인 사업자 등록을 하는 등의 대항력 요건은 갖추어야 하며.. 계약 시점부터 판단한다는 것은 유의해야 합니다. 즉, 계약을 했을 때에는 주택으로 쓰다가 나중에 바꿔서 상가로 사용하면 해당되지 않습니다.

 

 

 

확대된 상가건물임대차보호법 적용금액 및 최우선변제 대상

 

여기에, 상가임대차보호법 개정안에서 잘 알아둬야 하는 부분이 적용금액과 최우선변제 금액도 확대된 부분입니다. 기준이 환산보증금 기준이기 때문에.. 우선, 환산보증금의 개념에 대해 알아둬야 하는데요..

 

환산보증금은, 월세액을 보증금으로 환산한 금액으로.. 아래의 공식에 의해 산출합니다.

 

환산보증금 = 보증금 + (월세액 x 100)

 

예를들어, 보증금 1억에 월세 200만원을 내고 있다면?

환산보증금은 1억 + (200만원 x 100) = 3억.. 이렇게 되는 것입니다.

 

이 환산보증금을 기준으로 상가건물임대차보호법 적용대상은 아래와 같습니다.

 

지역	환산보증금
서울	4억원 이하
수도권 과밀억제권	3억원 이하
과밀억제권 외 지방	2억 4천만원
기타지역	1억 8천만원 이하

 

또한..

 

최우선 변제금액 적용대상과 최우선변제금액도 확대되었죠..

해당 금액은 아래와 같습니다.

 

최우선 변제금액 적용대상	최우선 변제금액
서울 6,500만원 이하	2,200만원
수도권 과밀억제권 5,500만원 이하	1,900만원
과밀억제권 외 지방 3,800만원 이하	1,300만원
기타 지방 3,000만원 이하	1,000만원

 

최우선 변제금액의 내용은 좀더 짚어볼 필요가 있는데요..

 

상가임대차보호법 적용대상과 별도로.. 환산보증금 기준 위의 최우선 변제금액 적용대상 안에 해당하면, 최우선 변제금액을 우선 변제를 받고(채권 순위에 상관없이) 나머지 보증금에 대해서는 우선변제권.. 즉, 내 채권 순위에 따라 받을 수 있는 것이에요..

 

예를들어, 서울기준 환산보증금이 5,000만원 이라면? 경매 등으로 해당 건물이 넘어갔을 때, 내 사업자등록 시점보다 앞선 채권자가 있더라도 2,200만원은 최소한 보장을 받으며.. 초과된 부분은 원래의 채권순위에 따라 받을 수 있는 것입니다. 일반적으로, 상가건물의 경우에는 보증금 + 월세액으로 구성이 되기 때문에.. 최우선변제금액 적용대상에 해당하면? 보증금을 날릴 일은 거의 없는 것이죠..

 

오늘은..

 

간단하게 상가건물임대차보호법 개정안에 대해 이야기를 해 봤는데요..

 

올해.. 추가적으로 입법이 될 것으로 예상되는 부분이.. 임대차 기간을 주택처럼 2년 보장해 주는 것이죠.. 아직 권리금 등의 보호에 있어서 미진한 부분이 있지만, 이러한 부분들이 차츰.. 갖춰져 간다는 것은 긍정적으로 볼 수 있는 부분일 겁니다.

 

아무쪼록.. 세입자들의 정당한 투자금액을 날리는 것을 방지할 수 있는.. 그런 입법활동들이 이루어져 갔으면 하는 바램.. 가져 보면서.. 오늘 상가건물임대차보호법 개정안 이야기.. 이만 줄일까 합니다.