국내 부동산 시장의 역사와 흐름, 최근 동향

오늘은 우리나라 부동산 시장의 역사와 흐름을 짚어보는 시간을 갖어볼까 하는데요..

 

이러한 국내 부동산 시장의 역사를 짚어보는 것은 전문가는 물론 우리 일반인들에게도 의미가 있는게 아닐까 싶습니다. 부동산이라는게 평생을 함께 가야 하는 자산 중 하나이고.. 우리나라는 잘 알려져 있다싶히 좁은 국토와 많은 인구로 토지의 상대적인 가치가 높은 국가에 속해서 부동산이라는 재화가 가진 가치가 상대적으로 중요한 국가이기 때문입니다.

 

그리고, 과거 부동산 불패 신화로 인해 아직도 그 관성으로 부동산 시장은 꺼지지 않을 것이라는 그런 믿음을 갖고 있는 분들도 많죠.. 하지만, 그때는 왜 그렇게 오르기만 했는지를 짚어보면 무조건적인 믿음이 아닌 원인을 분석하고 의미있는 부동산 투자를 하는데 도움이 되지 않을까.. 그런 생각을 해 봅니다.

 

 

60~70년대 국내 부동산 시장

 

부동산 시장을 언급할 때에는 해방 이후 본격적인 도시화가 진행된 60년대 이후부터 살펴보는게 합리적일 겁니다. 투자적 관점에서 우리는 접근하는 것이니까요..

 

아무튼, 60~70년대 국내 부동산 시장은 그야말로 폭발기였습니다. 여기에, 제도의 미비함으로 인해 폭발하는 부동산 가격에 대한 브레이크도 잘 걸리지 않았죠..

 

당시, 우리나라의 부동산 시장에서 부동산 가격이 상승한 원인을 꼽아보면 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다.

 

- 경제성장

- 대도시로 급격한 인구 유입, 이로인한 부동산 수급 불균형

- 자금의 과잉공급현상(중동 오일머니)

- 경제성장의 부작용으로 인해 발생한 높은 물가상승률, 이로인한 헷지 수단으로서의 부동산 가치 부각

- 부동산의 대체 투자시장 미비

 

가장처음, 우리나라의 경제성장이 부동산 시장의 상승을 이끈 대세적인 요인이라고 볼 수 있겠습니다. 도시화와 오일머니의 유입 등도 이러한 경제성장의 한 효과이며 다른 요인들도 마찬가지죠..

 

사실..

 

그 시대에 부동산 외, 다른 투자처가 없기도 했습니다. 국내 부동산 시장은 60년대 부터 급격히 상승국면을 그리지만 일반인들이 부동산 투자에 관심을 갖기 시작한 것은 70년대로 봐야 합니다.

 

60년대만 하더라도 부동산 구입은 일부의 한정된 사람들에게나 해당하는 자산 취득방식이었고, 대부분은 가난했으니까 말이죠.. 하지만, 경제가 성장하고 중산층이 본격적으로 형성되기 시작하면서 일반인들의 부동산에 대한 관심도가 올라가고 또한, 실제 수요도 폭발합니다.

 

원래, 가격 상승의 요인을 가득 안고 있었던 60~70년대에, 일반인 수요까지 가세하면서 당시 매해 몇십퍼센트씩 지가가 상승하는 놀라운 일들이 발생합니다.

 

 

80년대 국내 부동산 시장

 

80년대의 우리나라 부동산 시장을 한마디로 이야기 하자면, 부동산 불패 신화의 완성 시기라고 이야기 해 볼 수 있겠습니다. 60~70년대 부터 꾸준히 이어온 경제성장이 80년대에 정점을 이루기 시작했고 88 서울올림픽을 계기로 우리나라는 경제에 대한 강한 자신감을 갖기 시작했습니다.

 

이와 더불어 풍부하게 형성된 중산층이 하는 대부분의 자산 투자는 부동산에 집중 됨으로서 그야말로 불패신화가 완성되었죠.. 1986년 이후 3년간 평균 지가상승률은 30%가 조금 안될 정도로 높았던 시기이기도 합니다.

 

이 시기부터..

 

본격적으로 부동산 거품론이 등장하게 됩니다. 일반 서민들이 1년간 벌어들이는 소득보다 아파트 가격 상승률이 높은 해도 나와 사람들에게 좌절감을 주기도 했죠..

 

이때 나온 정책이 바로 그 유명한 주택 200만호 건설 사업입니다. 이는 수도권에 신도시들을 건설함으로서 부족한 주택의 공급을 확대하겠다는 공급주의적 관점의 대책이었습니다.

 

또한, 그동안 많이 미비했던 부동산 관련 투기억제책도 본격적으로 나오기 시작합니다. 대표적인게 바로 1989년에 나온 토지공개념의 도입입니다.

 

 

춤을 추었던 90년대~2000년대 부동산 시장

 

1990년대 초반에는 강력한 투기억제책들이 다량 생산된 그런 시기이기도 합니다. 기업들이 투기성 부동산을 보유하는 것을 억제하려는 정책들이 나왔고(5.8조치) 택지소유상한제, 개발이익환수제, 토지초과이득세 등은 모두 이 시기에 등장한 강력한 투기 억제책 입니다.

 

여기서, 드라마틱한 반전이 있으니.. 바로 1998년 외환위기 입니다.

 

당시에는..

 

부동산을 투자적 관점에서 바라본 시기 이후에 거의 최초로 부동산 가격이 하락했던 시기이기도 합니다. 1998년 IMF 구제금융 시기에는 무려 13%에 달하는 부동산 가격 하락이 있기도 했죠..

 

하지만, 외환위기를 이겨내고 우리경제가 빠르게 회복되자 가장 먼저 꿈틀거린게 바로 부동산 시장이기도 합니다. 2000년대 들어오면서 다시 부동산 경기가 과열될 조짐을 보였으며, 이에따라 LTV, DTI 제한 등의 각종 투기 억제책들이 다시 등장하게 됩니다.

 

 

앞으로는 어떨까?

 

현재, 우리나라 부동산 시장은 뜨겁지도 차갑지도 않은 그런 상태라고 볼 수 있죠.. 이는 실수요자 중심으로 시장이 재편되면서 투기적 수요가 많이 빠져있기 때문입니다.

 

우리나라는 경제가 살아난다고 하면 가장 먼저 부동산 시장부터 꿈틀거리는 고유한 특성을 가지고 있습니다. 물론, 다른 나라들도 그러하지만, 우리나라는 유난하죠.. 이는 60~90년대 초반까지 이어져 왔던 엄청난 부동산 가격 상승과 이로인한 벼락부자들의 양산을 옆에서 목도한 분들이 너무나도 많기 때문이기도 합니다.

 

여기에..

 

IMF라는 국가 최대의 위기 후에도 부동산은 사람들에게 많은 수익을 안겨다 주기도 했습니다. IMF시기 저렴해진 부동산을 집중 매입해 큰 시세차익을 남겼다는 무수한 사례들은 이러한 부동산 불패 신화를 고착화 시켜 주기도 했습니다.

 

이런 이유들로, 미래에 경기가 조금 살아난다 싶으면 부동산 시장부터 꿈툴거릴 가능성이 높으며.. 현재도 이 이슈는 진행 중입니다.

 

다만, 부동산이라는 것도 결국에는 경제재라는 관점에서 바라볼 필요가 분명히 있습니다. 결국, 부동산도 수요와 공급의 균형점을 찾아가는 과정에서 가치가 결정되는 것이라는 점이죠..

 

앞으로 우리나라의 부동산 시장 자체가 투기적 수요가 등장할 여지가 매우 적습니다. 과거와 같은 드라마틱한 수익률을 올려 줄 가능성이 적기 때문이죠..(통일이 된다면 모를까..)

 

이는..

 

결국, 인구 구조의 변화에서 찾아볼 수 있습니다. 우리나라는 급격한 노령화가 진행되고 있으며, 부동산의 수요층인 젊은 층들이 갈수록 줄어드는 시기의 경계선에 와 있습니다.

 

우리나라 사람들은 별다른 노후준비가 안되어 있는 경우가 많아, 집 자체가 노후에 남는 가장 큰 자산인데.. 이를 활용해 노후자금을 사용할 가능성이 높습니다. 실제로 주택을 담보로 연금을 지급하고 사후에 이를 처분해 정리하는 주택연금 제도가 운영중에 있기도 하죠..

 

결과적으로, 부동산 불패에 관한 믿음! 이제는 한번 더 생각해 보고, 의심해 보고.. 뭐 그럴 필요가 있다는 생각입니다.(개인적인 의견은 부동산 투자는 실수요만 해야 한다고 생각합니다.)